5 solutions pour faire baisser le TAEG

Il est aujourd'hui courant qu'une demande de prêt immobilier soit refusée en raison du dépassement du taux de l'usure. Ce taux maximum légal comporte plusieurs éléments dont le taux d'assurance sur lequel il est possible de jouer pour obtenir le financement. Voici toutes les solutions pour réduire le TAEG d'un crédit immobilier.


De quoi le TAEG est-il le nom ?

La réglementation impose que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) d'un crédit immobilier n'excède pas le taux de l'usure fixé trimestriellement par la Banque de France pour chaque durée de crédit. Les banques doivent respecter ces seuils maximum et refuser toute demande de financement dont le TAEG serait supérieur, quand bien même l'emprunteur aurait une capacité d'endettement suffisante. Le TAEG comprend plusieurs éléments qui ont un coût financier :

  • les intérêts d'emprunt

  • la garantie : hypothèque, privilège du porteur de deniers (PPD) ou caution

  • les frais de dossier qui représentent le coût administratif du traitement de la demande
  • les honoraires de courtage
  • l'assurance emprunteur dont les garanties dépendent du profil du client et des exigences de la banque.


Depuis le 1er avril 2019, le maximum autorisé est de 2,73 % pour les crédits inférieurs à 10 ans, de 2,77 % pour les crédits entre 10 et 20 ans et de 2,96 % pour les crédits supérieurs à 20 ans (taux fixes). Le TAEG est la pierre angulaire du crédit immobilier. Il est impossible de déroger à la règle des taux maximum autorisés. En revanche, on peut agir sur certains éléments qui constituent le TAEG pour obtenir l'emprunt. Attention : la banque n'intègre dans le TAEG que les éléments obligatoires ; dès lors qu'un élément revêt un caractère facultatif (une garantie d'assurance par exemple), il ne vient pas gonfler le coût du TAEG.


Les solutions pour diminuer le TAEG

1 - Mettre les offres en concurrence

En matière de délégation d'assurance de prêt, les taux peuvent aller du simple du triple, d'autant plus si l'emprunteur présente un profil atypique (risque aggravé de santé ou senior). L'assurance peut peser jusqu'à 30% voire 50% du coût global d'un crédit immobilier, notamment pour les emprunteurs seniors qui doivent de plus en plus souvent affronter un refus de la banque car le taux de l'assurance fait exploser le seuil de l'usure. Ces profils peuvent s'en sortir grâce aux assurances déléguées qui offrent une plus grande latitude que les contrats groupe.


2 - Jouer sur les quotités et les garanties

Si il y a 2 emprunteurs il peut être utile de jouer sur la quotité. Pour cela plusieurs solutions : 

  • Dans un premier temps, en cas d'écart de revenus importants entre les 2 co emprunteurs, il est possible de négocier avec la banque prêteuse d'assurer à 100% l'emprunteur ayant les plus hauts revenus et à une moindre quotité le second emprunteur. 
  • Dans l'éventualité où le TAEG serait trop important du fait d'une majoration tarifaire de l'un des 2 emprunteurs pour raison de santé, il est possible, y compris sur l'acquisition d'une résidence principale, de ne couvrir ce second en DC / PTIA seulement.
  • Il est fréquent que les profils de + 50 ans dépassent le taux de l'usure : dans ce cas là, il est possible de proposer à la banque d'assurer chacun des emprunteurs à une quotité inférieure à 100% pour ne pas dépasser ce taux d'usure et de mettre en place pour chaque co emprunteur un second contrat avec une personne physique en bénéficiaire. Ce second contrat n'ayant pas la banque pour bénéficiaire, son coût ne sera pas intégré au calcul du TAEG.


3 - Jouer sur la réduction couple emprunteurs

Certains assureurs en délégation proposent une tarification préférentielle pour les couples emprunteurs (jusqu'à 10% sur le coût global de l'assurance). Il s'agit de faire un arbitrage et là encore de comparer, car généralement, en cas de profils différents (ex : l'un est fumeur, l'autre pas), il est recommandé de souscrire deux contrats distincts.


4 - Demander à la banque de supprimer les frais de dossier

Il n'y a aucune marge de manœuvre sur la garantie du prêt (hypothèque, PPD ou caution), même si la mise en place d'une caution institutionnelle se fait généralement via une filiale de la banque, ce qui relève là encore d'une pratique contestable. Il est en revanche possible de négocier les frais de dossier quand la situation de l'emprunteur exige un effort commercial. Le coût de ces frais administratifs est minime

comparativement aux autres frais annexes, mais 0,01% suffit parfois à hisser le dossier. Il y va de l'intérêt de la banque de gagner un nouveau client, surtout si ce dernier présente un niveau d'endettement plus qu'acceptable.


5 – Réduire les honoraires de courtage

Il appartient à chaque courtier de décider s’il peut raisonnablement réduire sa marge et permettre à son client d‘obtenir son crédit immobilier.


Les experts de Simulassur by Eloïs vous accompagnent dans vos demandes de délégation quel que soit le profil de l’emprunteur.

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Publié le 30/04/2019