Crédit immobilier et assurance emprunteur : les relations banques / courtiers se tendent

Les relations se complexifient entre les banques et les intermédiaires en crédit. Les premières reprochent aux seconds de leur coûter trop cher dans un marché caractérisé par des taux d'intérêt au plus bas. Certains établissements ont d'ores et déjà mis fin à leurs contrats de courtage. Et pour restaurer leurs marges, ils imposent leur assurance emprunteur maison au mépris de la réglementation.

Supprimer les intermédiaires

Les banques peuvent-elles se passer des courtiers ? À observer leur politique ces dernières semaines, on est en droit de le croire. Alors que les courtiers génèrent 40% de demandes de prêts à l'habitat et jusqu'à 60% en région parisienne, les établissements de crédit leur font comprendre qu'ils peuvent désormais travailler sans eux. Une véritable tension entre ces acteurs, suivie d'actions concrètes, puisque plusieurs grandes enseignes bancaires ont déjà décidé de rompre leurs liens commerciaux avec les réseaux de courtage.

Les banques mutualistes sont les premières à tirer. Le Crédit Agricole Languedoc (CAL) a résilié tous ses contrats de courtage. Idem dans les régions sud-ouest et nord-ouest où bon nombre d'intermédiaires se sont vus déconventionnés. Interviewé par le journal Les Échos, le CAL explique ne plus gagner d'argent sur les prêts immobiliers et n'avoir plus besoin de "sourcing" compte tenu des parts de marché qu'il détient. Les banques coopératives dominent, il est vrai, le marché en régions, à l'inverse des banques dites nationales (BNP Paribas ou Société Générale) qui ont un fonctionnement plus centralisé. Pour ces établissements bien implantés en régions, plus question de payer aux courtiers 1% de commission sur chaque dossier. À l’échelle nationale, le Crédit Agricole, c’est le premier distributeur de prêts à l’habitat en France avec près de 40% du marché du crédit. L’hémorragie gagnera-t-elle les autres enseignes ? Sur le site Moneyvox (ex-cbanque), un conseiller financier de la Banque Postale témoigne qu’au niveau régional la banque a mis fin peu à peu au partenariat avec Meilleurtaux, un des trois leaders du courtage en crédit immobilier avec Cafpi et Empruntis, qui n’aurait, selon lui, généré aucune affaire en 2019. Une autre raison émerge derrière ce refus de commissionnement et cette fin d’accord commercial : la faiblesse historique des taux d'intérêt qui rogne les marges des banques.

Produit d'appel s’il en est, le crédit immobilier n'est plus rémunérateur pour les banques dans un contexte marqué depuis des mois par des taux au plancher. Malgré un fort dynamisme qui connaît son acmé en 2019, le marché du prêt à l'habitat inquiète les plus hautes autorités de notre pays. En octobre dernier, le Haut Conseil de Sécurité Financière alertait sur les risques encourus par les établissements bancaires face à une demande exacerbée et des taux si faibles qu'ils menacent leur stabilité financière. La réaction des banques face à cette mise en garde serait donc d'écarter les courtiers. Comme elles ne peuvent jouer sur les taux, elles espèrent restaurer leurs marges en supprimant certains coûts, à commencer par les frais de courtage.

Le courtier, maillon essentiel du marché du crédit immobilier

Reposons la question : les banques peuvent-elles se passer des courtiers ? Derrière leur puissance revendiquée, les banques ont tout intérêt à conserver leur partenariat avec les intermédiaires. Elles sont d'ailleurs les premières à reconnaître le rôle crucial de ces experts en financement. Rapportés par Les Échos, les propos de certains banquiers ne laissent aucun doute quant à la place occupée par les courtiers dans le paysage du crédit. Sébastien Musset, directeur général groupe adjoint de Crédit Mutuel Arkéa, estime que "les courtiers se sont développés sur un besoin de comparaison des offres, correspondant bien à l'ADN des consommateurs", ajoutant que "le monde bancaire n'a pas toujours bien su, dans le passé, répondre aux attentes des clients". Le même explique vouloir « continuer à travailler avec les courtiers à la condition que l'on se situe bien dans un partenariat » et exiger « des dossiers de bonne qualité, un partage équilibré de la valeur, et un taux de transformation convenable ». À défaut, l’enseigne dénoncera les conventions de courtage. Pour un autre professionnel de la banque, la crise financière de 2008, qui a suscité une vive méfiance des consommateurs à l'encontre des banques, a servi les courtiers et posé l'amorce de leur déploiement sur le marché du crédit.

Du côté des courtiers, on affiche une franche sérénité. Le président de l'Association professionnelle des intermédiaires en crédit (Apic) Philippe Taboret, par ailleurs directeur général adjoint de Cafpi, reconnaît bien des tensions avec les banques, mais lui, ainsi que ses collègues et concurrents (Meilleurtaux, Empruntis), considèrent qu'elles "n'ont pas les moyens de gérer les dossiers" et qu'elles "vont se planter". En particulier en Île-de-France, zone où aucune banque ne tire son épingle du jeu et où les courtiers, avec leurs 60% de parts de marché, sont des apporteurs d'affaires incontournables. Par le gain de temps et l’expertise qu’ils fournissent, les intermédiaires sont avant tout des partenaires qui contribuent à huiler la machine du crédit.

L'assurance emprunteur : sujet de conflit historique entre banques et courtiers

Pénalisées par les taux à des niveaux bas jamais atteints, certaines banques choisissent donc ne pas reconduire leur contrat de courtage, d'autres, moins radicales, demandent aux courtiers de baisser leurs commissions ou de privilégier les assurances emprunteurs internes. Cette dernière pratique est confirmée par un courtier : "Des caisses régionales nous font gentiment comprendre que ce serait bien de mettre leurs assurances avec le prêt". De l'intimidation pure et simple ! Si le courtier ne place pas le contrat d'assurance bancaire, il peut faire une croix sur sa commission.

Un tel comportement de la part des banques frise l'illégalité, mais doit-on s'en étonner, alors que la loi, censée libéraliser le marché de l'assurance emprunteur depuis septembre 2010, n'a pour l'heure pas permis aux acteurs alternatifs de capter une part significative de ce gargantuesque gâteau, évalué entre 8 et 9 milliards d'euros ? Près d'une décennie après l'entrée en vigueur de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance, les assureurs externes, qui proposent des contrats individuels, personnalisés et moins chers que les offres bancaires, ne totalisent que 15% de parts de marché. La tentative d'ouverture à la concurrence s'est pourtant renforcée en 2014 avec la loi Hamon qui autorise le changement de contrat la première année du prêt, et plus récemment, en janvier 2018, avec l'amendement Bourquin qui introduit la faculté de substitution annuelle de l'assurance de prêt. Piquées au vif par cet arsenal législatif, les banques passent à l'offensive au risque d'être en indélicatesse avec la loi. Leur objectif a toujours été de vendre le crédit avec l'assurance. 

Notre rédaction s’en est faite l’écho maintes fois : en période de taux bas, l’assurance pèse proportionnellement plus lourd. Son coût peut même excéder celui des intérêts d’emprunt. Pour les banques, pas question de concéder les moindres miettes, l’assurance étant devenue une vraie bouée de sauvetage. Leurs marges sur ce produit peuvent atteindre le niveau d’indécence de 50% voire 70% ! Pour l’emprunteur, soutenu dans son bon droit par la réglementation, l’assurance se révèle désormais le seul levier d’économies, alors qu’il est semble illusoire de négocier un taux du crédit encore plus attractif compte tenu du niveau plancher actuel. S’ajoute aujourd’hui cette bataille entre réseaux de courtage et réseaux bancaires qui fait des victimes collatérales : les emprunteurs !

Les intérêts des consommateurs sont de nouveau bafoués dans cette guerre ouverte entre les banques et les courtiers, et plus que jamais le mirage d'une concurrence saine en assurance emprunteur comme en crédit immobilier brouille le message des pouvoirs publics : faciliter l'accès à la propriété. Le législateur devra-t-il encore s'imposer pour mieux encadrer la distribution du crédit et de l'assurance emprunteur, et offrir aux consommateurs une protection pleine et entière ?

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Publié le 25/11/2019