Banques, assureurs, courtiers et associations de consommateurs se sont entendus pour fournir aux usagers un nouvel outil leur permettant d'évaluer plus précisément le coût de leur assurance de prêt immobilier. En communiquant le tarif au bout de 8 années de détention, les assurés pourront mieux comparer les offres et faire un choix éclairé en fonction de leur projet.
L’information tarifaire au bout de 8 ans
La dernière réunion du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) n'a pas abouti à un consensus sur la résiliation infra-annuelle en assurance de crédit immobilier. Les banques ont refusé l'instauration d'une résiliation à tout moment, même dans la version allégée proposée par le CCSF qui prévoyait un engagement minimal de deux ou trois ans avant un deuxième changement. En concertation avec les autres acteurs du secteur, les bancassureurs ont toutefois accepté de renforcer la lisibilité des contrats et de mettre en place un nouvel outil facilitant la comparaison des offres.
Dans son communiqué du 12 octobre dernier, le CCSF a confirmé que les distributeurs d'assurance emprunteur se sont accordés sur la possibilité de communiquer les tarifs des assurances de prêt sur une durée de 8 ans, "si cela se fait de façon homogène sur le marché". En clair, tout le monde doit y mettre du sien pour améliorer l'information aux consommateurs.
Rappelons que les décisions prises par les membres du CCSF n’ont aucun caractère contraignant, il appartient à chaque prestataire de respecter l’engagement. Seul un texte de loi permettrait de clore toute tentative d’évitement. Certains courtiers réclament que cette information du coût de l’assurance sur 8 ans soit insérée dans la proposition de loi sur la RIA en assurance de prêt portée par le groupe Agir Ensemble.
La durée de 8 ans n'a pas été choisie au hasard. Huit années, c'est la durée moyenne de détention d'un crédit immobilier, même si la maturité initiale est bien supérieure. Selon le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement, 58,5% des nouveaux prêts à l'accession de septembre 2021 ont été octroyés sur des durées comprises entre plus de 20 ans et 25 ans. Seuls 4,5% des crédits sont souscrits sur 10 ans et moins.
Le projet évolue entre temps : le bien est revendu pour acheter plus grand ou réaliser une plus-value, ou le crédit est racheté pour bénéficier de conditions plus favorables. L'emprunteur a alors cotisé pour une assurance selon le scénario de départ, au risque de payer le prix fort pour une formule mal adaptée au projet final.
Mieux appréhender les méthodes de calcul
La tarification des assurances emprunteur, qui reste propre à chaque prestataire, est la pierre angulaire de cette problématique. Hormis la méthode de calcul sur le capital initial où la cotisation est constante sur toute la durée du crédit, la répartition des primes est inégale, voire très inégale, quand bien même le coût total de l'assurance sur la durée souscrite serait identique.
Dans son dernier bilan de l'assurance emprunteur, le CCSF a comparé les assiettes tarifaires et leurs conséquences pour le client. Il ressort que pour des conditions tarifaires et des profils de clients identiques le tarif en pourcentage du capital restant dû est plus élevé sur le premier tiers du prêt. Il est évident que l'intérêt de l'emprunteur pour telle ou telle assurance dépend du temps envisagé de détention du prêt. Encore faut-il être capable de l’anticiper.
L'emprunteur devrait pouvoir comparer 3 valeurs :
- le coût total de l'assurance sur la durée initialement souscrite ;
- le coût de l'assurance sur les 8 premières années de prêt, c'est-à-dire la somme des primes sur cette période ;
- le coût de l'assurance la première année, puisque les écarts tarifaires y sont conséquents en tout début de prêt.
La méthode en % du CRD et celle en % du CRD âge atteint permettent une réduction significative du coût total de l'assurance, si et seulement si l'emprunteur va au terme initialement prévu. Pour les assureurs, le moment où les primes sont les plus élevées correspond également à celui où le nombre d'emprunteurs, donc de payeurs, est aussi le plus important.
En revanche, si l'on effectue un calcul au bout des 8 premières années, la concentration des primes est au détriment de l'emprunteur. En cas de revente ou de rachat de prêt, il est perdant avec son assurance tarifée en % du CRD.
Ces modalités de tarification sont ignorées des emprunteurs qui effectuent leur choix, quand ils réussissent à jouir de leur droit à la délégation d'assurance, sur la base d'un coût total calculé sur la durée de remboursement prévue dans l'offre de prêt.
Le comparateur Magnolia.fr donne la possibilité à tout client de connaître le coût des contrats sélectionnés en fonction des paramètres renseignés au bout de 120 mois, en complément du coût sur la durée indiquée dans le formulaire. L'emprunteur peut ainsi aborder son projet avec plus de clarté et de transparence, et opérer ensuite un choix éclairé grâce à l'accompagnement d'un courtier.
“La rétention de l’information est une forme de constipation du savoir”, disait Théophraste Renaudot. Pour choisir le produit adapté, le consommateur doit en connaître toutes les caractéristiques et les particularités. Produit complexe s'il en est, l'assurance de prêt immobilier a également besoin d'un effort de pédagogie de la part des sachants, les bancassureurs, les assureurs et les courtiers, à l’égard du client lambda, démuni face des processus de tarification pour le moins opaques. C'est le minimum dû au consommateur, qui peine toujours à exercer son libre choix du contrat dans un marché phagocyté par les bancassureurs.