Si l'année immobilière 2020 avait déjà mis la barre très haut, le millésime qui vient de s'achever la surpasse sur tous les plans. Jamais les banques n'ont distribué autant de crédits à l'habitat aux particuliers, et ce, malgré des restrictions imposées par le régulateur. Le marché entame 2022 avec des taux toujours au plancher, ce qui va permettre de soutenir une demande toujours très vive en dépit de la progression des prix partout en France. L'autre info majeure de ce nouveau calendrier est l'examen dans quelques jours de la proposition de loi sur le changement d'assurance emprunteur à tout moment : une étape fondamentale dans la libéralisation effective du marché de l'assurance crédit immobilier.
Les chiffres records de 2021
Le marché immobilier a évolué en pleine euphorie en 2021. Nombre de transactions, production de crédits, taux d'intérêt, les records se sont enchaînés et ce, dans un contexte économique pour le moins incertain en raison de la pandémie de Covid-19. 2021 aura été une année hors normes. Voici en 3 chiffres le résumé de l'activité immobilière :
- 273 milliards d'euros de crédits distribués (dont plus de 80% de nouveaux prêts), soit +6,4% par rapport à 2020 qui surpassait déjà 2019 de 5,5% ;
- le taux moyen hors assurance emprunteur a atteint 1,15% (nouveaux crédits et renégociations confondus), contre 1,25% en 2020 ;
- le nombre des transactions est évalué à 1,2 millions contre 1,024 millions en 2020.
Les données de production sont des projections établies par la Banque de France, en attendant la consolidation des chiffres de décembre 2021.
On peut littéralement parler d'explosion du marché en 2021 après une année 2020 hyper dynamique où les Français avaient renforcé leur appétit pour la pierre et donné une priorité inédite à leur habitat et leur cadre de vie. Cette tendance s'est accrue en 2021 sous l'effet d'une crise sanitaire qui perdure et dont personne n'est capable d’en prédire l'issue.
Un crédit français sur des bases saines
Dans sa dernière évaluation des risques du système financier français, la Banque de France (BdF) estime que la situation financière des ménages paraît bien orientée comme en témoigne la baisse du nombre de foyers fragilisés. L'institution se félicite que les conditions d'octroi du crédit immobilier aux particuliers, notamment en matière de taux d'endettement et de durée d'emprunt, contribue efficacement à "améliorer la soutenabilité de la dette des ménages", essentiellement liée à des emprunts immobiliers.
Les ménages français ne se sont jamais été autant endettés, mais si la BdF rappelle que ce haut niveau d'endettement représente une vulnérabilité macro-financière en cas de survenance d’un choc qui affecterait leurs revenus, les ménages sont peu exposés au risque immobilier en vertu d'un modèle de financement de l'habitat qui repose sur des bases solides :
- le crédit n'est pas gagé sur la valeur du bien mais sur les revenus de l'emprunteur ;
- la quasi-totalité des crédits sont à taux fixes, ce qui protège d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt.
Si les prix des logements ont continué leur progression en 2021 (+9% pour les maisons et +5,2% pour les appartements à fin octobre selon les Notaires de France), cette dynamique n'est pas homogène à l'échelle nationale ; elle a essentiellement profité aux zones périurbaines, aux villes moyennes et aux zones rurales. Dans certains endroits, la demande excède l'offre, comme sur le littoral atlantique et en Bretagne où les prix ont bondi de plus de 20%.
Quel marché immobilier en 2022 ?
L'année 2022 s'annonce prometteuse avec des taux d'emprunt toujours très faibles, qui ont même baissé dans certains réseaux bancaires. La plupart des banques ayant des objectifs équivalents à ceux de 2021, elles vont faire en sorte de maintenir une stratégie offensive dans le respect des normes d'octroi, devenues juridiquement contraignantes depuis le 1er janvier 2022. Le taux moyen sur 20 ans s'établit entre 0,65% et 1% (hors assurance et coût des sûretés), et sur 25 ans, durée maximale selon le régulateur, il est toujours possible de s'endetter autour de 1,15%.
Le marché n'est toutefois pas à l'abri d'une remontée de taux. La hausse de l'inflation est déjà en marche (+2,8% sur 12 mois en décembre 2021) et il n'est pas exclu que la Banque Centrale Européenne rehausse ses taux directeurs sous cette poussée inflationniste. Le loyer de l'argent deviendrait alors plus cher. Couplée à des prix immobiliers élevés face à une offre en berne et à l'exigence systématique d'apport personnel, la progression des taux d'emprunt pourrait favoriser l'exclusion des candidats les plus fragiles. Le scénario le plus probable pour cette année est un atterrissage en douceur du marché, qui renouerait alors avec des valeurs plus conformes.
Dans l'attente d'une libéralisation du marché de l'assurance emprunteur
Si les courtiers restent attentifs à l'évolution du marché immobilier, ils appellent de leurs vœux au droit effectif au changement en assurance de prêt. La proposition de loi n°4453 visant à garantir la transparence et la simplification du marché de l'assurance-emprunteur immobilier, adoptée en première lecture le 25 novembre dernier, sera examinée le 19 janvier prochain par la commission des affaires économiques du Sénat, avant son passage dans l'hémicycle de la Chambre haute le mercredi suivant.
Le texte revêt une importance fondamentale car il introduit la faculté de changer de contrat d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais. La finalité n'est pas tant de briser le quasi-monopole bancaire sur ce produit que de permettre aux consommateurs de réduire le coût de leur assurance en faisant jouer la concurrence sans ambiguïté ni entrave. La proposition prévoit de renforcer les sanctions à l'égard des banques qui ne respecteraient pas la procédure en cas de demande de délégation/substitution.
Mais pour que le projet ne joue pas l'Arlésienne en assurance, il faudrait qu'il soit validé avant le terme des travaux parlementaires le 28 février. La fenêtre de tir est donc bien réduite pour faire passer un texte qui, s'il a le soutien du gouvernement et l'appui des courtiers, hirsute les banques. Comme en témoigne la récente contre-offensive du Crédit Mutuel avec la suppression du questionnaire médical pour ses clients fidèles.
Si la proposition de loi est définitivement adoptée avant la date butoir, et on peut croire en la volonté des parlementaires de ne pas la renvoyer aux calendes grecques compte tenu du support dont elle bénéficie parmi les élus de tous bords, son application est prévue un an après sa promulgation et ne concernera pas de facto l'activité immobilière de l'année 2022.