Le Haut Conseil de Stabilité Financière a publié jeudi 28 janvier sa recommandation relative aux nouvelles règles d'octroi en matière de crédits immobiliers. Conforme aux annonces faites en fin d'année 2020, le document, accompagné d'une notice détaillée, précise à l'attention des banques et des emprunteurs que l'assurance de prêt fait bien partie intégrante des charges d'emprunt qui vont permettre de calculer le taux d'endettement.
Des conditions d’octroi des crédits immobiliers moins strictes
Mi-décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), instance placée sous l'égide du ministre de l'Économie, faisait savoir qu'il autorisait un assouplissement des règles d'octroi des crédits immobiliers. Tout durant l'année 2020, les banques ont appliqué les consignes édictées fin 2019 qui visaient à recadrer "la dégradation tendancielle des conditions d'octroi observée depuis 2015" pour éviter "une dynamique excessive de l'endettement des ménages".
Les règles qui ont prévalu en 2020 étaient les suivantes :
- le taux d'effort était limité à 33% des revenus nets de l'emprunteur ;
- la durée de remboursement ne devait pas excéder 25 ans.
Au vu des bonnes pratiques bancaires en 2020, le HCSF a donc décidé dernier d'émettre une nouvelle recommandation pour amender les consignes en vigueur, tout en enjoignant les établissements de crédit à faire preuve de prudence dans la distribution des financements immobiliers aux particuliers :
- le taux d'effort est rehaussé à 35% des revenus nets ;
- la maturité du crédit reste à 25 ans, mais une période maximale de 2 ans de différé d'amortissement peut y être ajoutée dans le cas où la remise des clefs est décalée par rapport à l'octroi du crédit (achat dans le neuf, travaux).
Le HCSF réévalue par ailleurs la marge de flexibilité accordée aux banques à 20% contre 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits, dont un minimum de 80% à destination des acquéreurs de la résidence principale et un minimum de 30% réservés aux primo-accédants.
L'assurance emprunteur, élément de calcul du taux d'effort
Comme la première recommandation du 20 décembre 2019, ce dernier opus du HCSF est associé à une notice qui vient préciser les définitions et concepts de ce nouvel encadrement des prêts à l'habitat : y sont définis le "crédit immobilier", la "résidence principale", les "revenus annuels", la "maturité de crédit à l'octroi", les "charges annuelles d'emprunt", le "taux d'effort", le "primo-accédant" ou encore la "marge de flexibilité".
Un élément a pourtant retenu notre attention : la définition des charges annuelles d'emprunt a évolué. Si ces charges sont toujours constituées de la somme des différents montants totaux dus par l'emprunteur, l'assurance de prêt est dorénavant nommée, associée au remboursement du capital emprunté et des intérêts. Dans la première version, les charges annuelles d'emprunt comprenaient "le total des intérêts et des remboursements de capital", sans indication quant à l'assurance emprunteur.
Le régulateur recadre ainsi les banques qui s'en tiendraient à la définition simplifiée des charges annuelles d'emprunt telles que stipulées dans la première notice de décembre 2019, omettant d'intégrer l'assurance de prêt dans les coûts supportés par l'emprunteur. En précisant que les charges d'emprunt comprennent expressément "le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances", le HCSF envoie un message aux établissements de crédit qui, pour accorder une demande de financement immobilier sur le fil de l’endettement, ne prendraient pas en compte l'assurance emprunteur, charge qui peut représenter jusqu'à un tiers du coût global d'un prêt immobilier, voire excède, pour les profils à risques accrus (seniors, personnes avec des antécédents médicaux), les charges d'intérêts.
La délégation d'assurance de prêt n'aura jamais été aussi utile pour ne pas dépasser le taux d'endettement...