Temps fort du calendrier immobilier, le printemps vit en cette année 2021 une situation inédite entre une demande très forte et des conditions d'accès toujours entravées par la rigueur bancaire. Fait nouveau, les taux remontent légèrement, une première depuis près d'un an. Il est plus que jamais utile d'être accompagné d'un courtier pour monter un dossier sans faille.
Taux en baisse en mai 2021
La fin des taux bas ?? S’il est encore prématuré de l'annoncer, force est de constater que les lignes bougent légèrement en ce mois de mai 2021. Selon les dernières grilles des courtiers, les banques ont ajusté leurs barèmes de taux à la baisse, un mouvement infime, mais qui augure d'un changement de politique. Alors que cette tendance haussière était marginale le mois dernier, tous les courtiers s'accordent à dire que le phénomène est désormais généralisé.
Les augmentations se situent entre 0,05% et 0,20% selon les durées et les profils d'emprunteurs. Alors qu'il y a quinze jours on pouvait emprunter à 1,10% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés), la moyenne se situe désormais à 1,20%. Les valeurs restent néanmoins quasiment au niveau observé fin 2019.
Cette hausse est d'autant plus surprenante qu'elle intervient après les performances record du mois d'avril. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,07%, soit le nouveau seuil historique, mieux que les planchers de novembre 2019. Malgré ce rebond, les taux d'intérêt demeurent propices aux projets immobiliers, même si d'un profil à l'autre, les conditions diffèrent dans les grandes largeurs.
Des conditions exceptionnelles... pas pour tout le monde
Entre un profil premium et un dossier moins bien doté, le delta est cruel : sur la maturité classique de 20 ans, on s'endette au mieux à 0,65%, au pire à 2,25%. Selon les courtiers, jamais les écarts entre les "bons" dossiers et les autres n'ont été aussi importants. En ajoutant les frais annexes dont l'assurance emprunteur, un profil fragile avec peu d'apports et des revenus modestes écope des conditions d'emprunt les moins avantageuses, et dans les cas extrêmes, le financement est empêché pour cause de TAEG outrepassant le taux de l'usure.
On pense aux seniors et aux personnes avec un risque aggravé pour qui l'assurance de prêt pèse autant voire plus que les intérêts d'emprunt. Également aux primo-accédants, abonnés aux durées les plus longues et aux taux les plus élevés. S'ils incarnent un risque accru, l'assurance peut faire échouer le projet. Le conseil à donner aux candidats à l'emprunt immobilier : réaliser une étude de faisabilité auprès d'un professionnel pour éviter une perte de temps et rassurer le vendeur.
Les banques à la conquête du client, mais très sélectives
Si les conditions d'emprunt restent favorables à l'achat immobilier, l'accès au crédit est toujours resserré par les règles en vigueur depuis près d'un an et demi. En dépit d'un léger relâchement en janvier dernier, les banques voient leurs marges de manœuvre réduites par les consignes du régulateur. En obligeant les établissements de crédit à limiter le taux d'endettement à 35% des revenus nets de l'emprunteur et la durée de remboursement à 25 ans (27 ans si achat en VEFA), le Haut Conseil de Stabilité Financière imprime son autorité, pour éviter un emballement du crédit comme pouvait le laisser craindre la production de l'année 2019.
Rien n'indique pour le moment si les taux vont être durablement portés à la hausse. Les banques sont toujours en quête du chaland, le crédit immobilier étant pour elles un produit d'appel qui permet de capter le client sur le long terme. Mais le contexte particulier, marqué par une crise économique sans précédent, les oblige à redoubler de vigilance. C'est bien connu, on ne prête qu'aux riches !
Les fondamentaux restent les mêmes : CDI ou statut de fonctionnaire, pas de découvert ni d'incidents de paiement, pas de crédit en cours, et pour les indépendants, trois années de bilan faisant état d'une parfaite solidité financière. Dorénavant, les établissements renforcent leurs exigences en demandant une épargne résiduelle quel que soit le projet (résidence principale, investissement locatif, construction, travaux de réhabilitation), et s'intéressent de plus près au logement devant être financé. Un bien mal coté au DPE sera recalé, une sanction motivée par la future réglementation sur les logements passoires thermiques.
Une notion nouvelle est apparue : l'employabilité, c'est-à-dire la capacité à retrouver un poste en cas de licenciement. Ceux qui évoluent dans les secteurs sinistrés comme l'hôtellerie-restauration, l'événementiel ou l'aérien peinent à décrocher un financement, sauf si la mise de départ atteint 30% du montant de l'opération, que la durée de remboursement la plus courte possible et qu’un patrimoine peut être mis en garantie.
De l'inutilité de la garantie perte d'emploi
À ce serrage de vis conjoncturel, les banques ajoutent une autre contrainte pour certains profils : l'obligation de souscrire la garantie perte d'emploi. Une exigence qu'on n’hésite pas à qualifier d'abusive au regard du champ d'action restreint de cette couverture et de son coût exorbitant. Difficile à mettre en jeu, avec des délais de carence et de franchise allongés, pour une indemnisation très partielle, la garantie perte d'emploi peut coûter jusqu'à 1% du capital emprunté.
Une fois souscrite, elle prive en outre l'emprunteur de faire jouer la délégation d'assurance en cours de prêt, comme l'autorisent la loi Hamon et l'amendement Bourquin, car l'équivalence de garantie ne peut être respectée. Voilà une nouvelle illustration de l'intérêt de passer par un courtier spécialisé pour profiter de la délégation d'assurance en amont de la demande de crédit, ce qui permet de refuser la souscription à une garantie superflue et peu protectrice.