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Crédit immo & HCSF: une norme contraignante pour l'été

La réunion tenue le 15 juin dernier par le Haut Conseil de Stabilité Financière a confirmé que les règles d'octroi des crédits immobiliers seront traduites en normes juridiquement contraignantes au cours de l'été 2021. Les banques n'auront plus aucune latitude pour distribuer les prêts à l'habitat hors de la flexibilité admise. Comme affirmé en janvier dernier, l'assurance emprunteur reste un élément obligatoirement pris en compte dans le calcul du taux d'effort.

Règles d'octroi inchangées mais imposées

Conformément à ce qui avait été annoncé en décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), instance présidée par le ministre de l'Économie Bruno Le Maire, à laquelle siège le gouverneur de la Banque de France, a entériné le fait de rendre contraignantes les consignes visant à encadrer les conditions d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers

Comme détaillé dans la recommandation du 17 décembre 2020, les banques doivent continuer à accorder des prêts dans les limites suivantes :

  • le taux d'endettement maximum est de 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
  • la durée maximale de remboursement est de 25 ans voire 27 ans (25 ans + 2 ans de différé d'amortissement) pour les achats neufs ou en VEFA dont la jouissance du bien intervient plus tard que la date de l'offre de prêt.

Les établissements gardent une marge de flexibilité à hauteur de 20% de leur production trimestrielle pour octroyer des prêts à destination de la primo-accession et de l'achat de la résidence principale.

À l'approche de cette réunion décisive, bon nombre de professionnels s'étaient publiquement alarmés qu'un nouveau durcissement de ces règles ne grippe le dynamisme du marché immobilier. Pour mémoire, les critères actuellement en place étaient le fruit d'un assouplissement de ceux qui avaient prévalu tout au long de l'année 2020. L'autorité financière choisit de ne pas renforcer l'encadrement du crédit à l'habitat et garde inchangées les consignes édictées en décembre dernier, estimant que la production de crédit immobilier repose désormais sur des "bases plus saines".

Dans son communiqué de presse, le HCSF rappelle que "la part des crédits présentant des taux d'effort élevés ou des maturités longues a significativement baissé", se félicitant que les pratiques d'octroi convergent vers les critères de la recommandation du 27 janvier 2021, sans que l'accès au crédit immobilier en soit affecté. 

L'instance n'a pas encore défini la méthode par laquelle les normes établies en décembre 2020 seront rendues contraignantes, ni les sanctions qui doivent les accompagner. Il faudra attendre la publication d'un bilan de l'application de la recommandation pour connaître exactement le cadre réglementaire auquel les banques ne pourront plus déroger.

Un marché immobilier en plein essor

Cette décision de maintenir en l'état les critères d'octroi temporise les craintes des professionnels, inquiets d'un ralentissement du marché du crédit, en plein boom depuis le début de l'année. 

En avril, la production annuelle de nouveaux crédits immobiliers s'est située à un niveau record, dans un contexte de taux d'intérêts à leur niveau le plus bas jamais observé. En mai comme en avril, le taux moyen toutes durées confondues s'est stabilisé à 1,07% (hors assurance et coût des sûretés), perdant 9 points de base depuis décembre dernier (données Observatoire Crédit Logement).

Quelle que soit leur durée, les taux ont tous reculé, de 12 points de base pour les prêts à 15 ou 20 ans, et de 17 points de base pour ceux à 25 ans. Pour la production de mai, la baisse des taux a davantage profité aux emprunteurs qui ne présentent pas les meilleurs profils (soit 25% des emprunteurs).

Sur un an, l'activité du marché des crédits (hors rachats de prêts) a progressé de 0,7% en termes de montant. Et en comparaison trimestrielle d'une année sur l'autre (mars à mai 2021/mars à mai 2020), le bond est spectaculaire : +55,7% en montants distribués. Un chiffre à relativiser car au printemps 2020 le marché souffrait d'un fort déséquilibre avec le confinement.

Le retour de l'inflation (+1,4% en mai sur un an) va certainement sonner le glas des taux au plancher. La perspective d'une nouvelle baisse des taux d'intérêts semble improbable, d'autant que le rendement de l'emprunt obligataire sur 10 ans évolue en territoire positif ces derniers jours. Ces conditions monétaires devraient influencer les politiques commerciales des banques dans les semaines à venir. Il n'est pas exclu que les prochains barèmes de taux soient marqués par des ajustements à la hausse, mettant fin à des conditions inégalées.

Un resserrement du crédit immobilier se profile avec l'évolution du contexte financier et les règles d'octroi très bientôt opposables aux banques.

Assurance emprunteur incluse dans le taux d'effort

Pour les profils à risques ou faiblement dotés en apport, l'accès à l'emprunt immobilier était déjà devenu plus compliqué avec la consigne donnée aux banques d'inclure l'assurance emprunteur dans les charges annuelles d'emprunt pour le calcul du taux d'endettement

Le HCSF mettait à l’index les établissements qui prenaient la liberté de ne pas tenir compte de cette dépense dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), afin d'octroyer des financements à une clientèle pénalisée par un taux d'emprunt élevé, à commencer par les primo-accédants avec peu d'apport qui s'endettent sur les durées les plus longues, et celle dont le taux d'assurance pèse lourdement sur le TAEG en raison de risques accrus (santé, profession).

La notice associée à la recommandation du 27 janvier 2021 était claire : les charges annuelles d'emprunt, qui sont la somme des différents montants totaux dus par l'emprunteur (ou les co-emprunteurs le cas échéant), comprennent le remboursement du capital emprunté et de l'ensemble des charges d'intérêts et d'assurances. Le HCSF ne fait que rappeler l'article L.314-4 du Code de la consommation qui précise que tous les frais annexes éventuels doivent être compris dans le TAEG lorsqu'ils sont nécessaires à l'obtention du crédit.

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