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Taux d’usure mensuel : l’accès au crédit immobilier toujours difficile en 2023

La décision de la Banque de France de mensualiser le taux d’usure à compter du 1er février est un soulagement pour des milliers d’emprunteurs, elle l’est aussi pour les courtiers, en première ligne depuis des mois pour faire prendre conscience aux autorités financières que le système est dysfonctionnel. Le marché du crédit va-t-il pour autant se débloquer ?

Mensualisation du taux d’usure

Vendredi 20 janvier, la Banque de France a confirmé la mise en place de la mensualisation des taux d’usure des crédits immobiliers à compter du 1er février prochain, et ce, pour une durée provisoire de six mois. Jusqu’ici calculés tous les trois mois sur la base des taux moyens pratiqués par les banques de détail, et augmentés d’un tiers, les taux d’usure seront désormais fixés tous les mois, ce qui devrait, en théorie, faciliter l’ajustement des taux d’emprunt.

Grâce à une révision plus régulière de l’usure, les banques vont pouvoir rehausser leurs barèmes plus rapidement sans être pénalisées par un plafond de verre autrefois figé pour trois longs mois. La mesure devrait leur permettre de renouer avec une certaine profitabilité sur les nouveaux prêts, qu’elles avaient perdue dans un contexte monétaire en constante évolution : taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne rehaussé à quatre reprises entre juillet et décembre 2022, OAT 10 ans au-delà de 2%.

La BdF explique que l’ajustement technique provisoire permettra de mieux « lisser » les relèvements de l’usure, offrant ainsi aux emprunteurs une latitude plus large pour obtenir leur prêt immobilier. Plutôt que quelques jours en début de trimestre, les ménages auront quelques jours en début de mois pour tenter de décrocher le graal.

C’est un réel progrès, car cela limitera la durée de l’effet ciseau qui privait les emprunteurs pourtant solvables d’accéder au prêt bancaire. Alors que leur activité était elle aussi grippée par le système défaillant de l’usure, les courtiers, qui viennent de recevoir le soutien du gouvernement dans leur conflit avec les banques, vont pouvoir reprendre leur mission auprès des ménages emprunteurs.

Un crédit plus cher en 2023

La mensualisation du taux d’usure va rendre le crédit immobilier plus fluide, mais elle va aussi renchérir le loyer de l’argent. En hausse depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine fin février 2022, les taux d’intérêts vont continuer de grimper, et d’une manière accélérée par la réforme de l’usure, puisque les banques pourront procéder à des relèvements de taux plus rapides.

Selon les prévisions des courtiers en crédit, les taux d’emprunt pourraient atteindre 3,5% sur 20 ans en juin prochain, voire 4% pour les moins optimistes. Tout dépendra des conditions de refinancement auxquelles seront confrontées les banques de détail et de la position des marchés obligataires. Aujourd’hui, le taux sur 20 ans se situe autour de 2,65% (hors assurance et coût des sûretés). Pour un prêt de 200 000€ sur cette durée, le surcoût d’intérêts sera de près de 33 000€ si le taux passe à 4%. Le pouvoir d’achat immobilier en prend un sérieux coup et pour les candidats déjà à la marge du taux d’endettement de 35%, l’accès au crédit va vite se refermer, à moins de revoir son projet à la baisse.

De nombreux primo-accédants pourraient être exclus du marché, eux qui écopent généralement des taux d’emprunt les moins performants sur les durées les plus longues pour cause d’apport maigre et de revenus modestes. Selon le courtier Pretto, 45% des dossiers finançables en 2021 ne l’étaient plus fin 2022 : dans 20% des cas, l’usure était en cause, et pour 25%, le taux d’endettement excédait la norme.

La révision mensuelle du taux d’usure ne résout pas tout. Les normes d’octroi des crédits immobiliers qui limitent la durée de remboursement à 25 ans et le taux d’effort à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, sont elles aussi facteurs d’exclusion. Sortir l’assurance de prêt du TAEG est une solution avancée de longue date par certains courtiers pour faciliter l’accès au crédit. L’assurance demeure toutefois une dépense incompressible pour l’emprunteur, qui vient diminuer son reste à vivre, un paramètre que les banques n’occultent jamais.

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