Le retour des renégociations de crédit immobilier : l'occasion de changer d'assurance emprunteur

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers n'ont jamais été aussi bas, ce qui relance l'opportunité pour les emprunteurs de renégocier les conditions de leur crédit. A l'économie réalisée sur le taux nominal, chacun peut ajouter le gain sur l'assurance.

Taux d'intérêt au plancher

Contre toute attente, les taux du marché des crédits à l'habitat ont reculé en mars et s'approchent très près des records de l'automne 2016. A la mi-avril, selon l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,36% contre 1,33% en novembre 2016. L'Observatoire qui se base sur les dossiers traités ou en cours de traitement estime que ce mouvement de baisse ne devrait pas s'interrompre au cours des prochaines semaines, ni même durant l'été. Le contexte monétaire et financier encourage cette situation : l’OAT 10 ans est descendu à 0,24% fin mars et tourne depuis autour de 0,30%, se contractant de moitié par rapport à début mars (0,60%). Ajoutons à ce phénomène la politique accommodante de la Banque Centrale Européenne qui vient tout juste de maintenir ses taux directeurs au plus bas et voilà une situation hyper favorable aux particuliers qui souhaitent financer un projet immobilier. D'après les données de l'Observatoire, en mars dernier, les taux moyens se sont établis à 1,15% sur 15 ans, à 1,32% sur 20 ans et à 1,55% sur 25 ans

Du côté des courtiers, de nouveaux records semblent bel et bien établis pour les taux minimum accordés. Si le taux du marché sur 20 ans affiche à 1,50% (hors assurance), les profils premium n'ont aucun mal à décrocher un taux sur cette maturité inférieur à 1%. Certains courtiers parviennent à négocier le taux exceptionnel de 0,80% sur 20 ans. Même avec les coûts des sûretés, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ressort inférieur au taux de l'inflation (environ 1,8% sur un an). Le taux d'intérêt réel de certains crédits immobiliers est donc négatif, du jamais vu depuis 1974 ! Tout est réuni pour négocier ou renégocier un emprunt immobilier à des conditions inégalées. 

Situation favorable aux renégociations de crédit immobilier

Les taux actuels offrent aux emprunteurs de nouvelles possibilités de faire baisser le taux de leur crédit immobiliers. Quasiment tous les prêts souscrits avant le second semestre 2016 peuvent potentiellement être renégociés avec des gains substantiels à la clef. Pour que l'opération soit pertinente, rappelons que trois conditions doivent être cumulées :

  1. un différentiel entre le taux initial et le taux négocié d'un point (1%), voire de 0,70 si le capital est élevé (+ de 300 000€) ou si la durée restante est supérieure à 20 ans ;
  2. l'opération se situe dans le premier tiers de la durée de remboursement ;
  3. le capital restant dû est supérieur à 75 000€.


Théoriquement, les crédits souscrits avec un taux supérieur à 2,40% (hors assurance) peuvent être renégociés et générer ainsi des belles économies. Le rachat de crédit immobilier aura le plus d'impact sur le coût global s'il est sollicité au plus tard dans les 5 premières années de l'emprunt. Les intérêts peuvent représenter jusqu'à 50% de la mensualité pour les prêts sur 20 ans durant les deux premières années. Les gains générés sont plus importants si l'emprunteur peut s'assumer la même mensualité en réduisant la durée de remboursement. 

Économies supplémentaires avec le changement d'assurance

Le rachat de crédit immobilier entraîne inévitablement le changement de l'assurance et donne une occasion additionnelle à l'emprunteur de diminuer le coût global de son prêt. Les emprunteurs qui ont souscrit le contrat groupe de la banque au moment de la signature de l'offre de prêt et qui n'ont pas encore profité de la réglementation (loi Hamon, amendement Bourquin) peuvent enfin faire jouer la concurrence et décrocher une assurance personnalisée, adaptée à leur profil et moins onéreuse. Les anciens fumeurs peuvent faire valoir leur nouvelle situation dès lors qu'ils ont cessé de fumer depuis au moins 24 mois. Il est également possible de jouer sur les quotités d'assurance en présence de 2 emprunteurs, dans le cas où l'un a vu ses revenus augmenter dans l'intervalle. Une répartition déséquilibrée peut permettre de réduire le coût de l'assurance sans nuire à la protection des co-emprunteurs. Cette option est à privilégier si le couple envisage de vendre le bien financé par le prêt avant la fin de remboursement prévue. Il conviendra toutefois d’attendre au moins 2 ans pour amortir les frais liés au rachat de crédit immobilier (pénalités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, de dossier et de courtage).

Les experts de Simulassur by Eloïs accompagnent vos demandes de délégation quel que soit le profil de l'emprunteur et vous aident à envisager le meilleur scénario pour vos clients. Contactez-nous ! 

Publié le 23/04/2019