logo simulassur blanc

Augmentez votre chiffre d'affaires

Devenir partenaire

Immobilier : une année 2020 performante malgré la crise

Alors que l'année 2020 restera marquée par une crise sanitaire inédite, préjudiciable à tous les secteurs d'activité, le marché immobilier a montré une belle résilience et contre toute attente, révèle des chiffres bien meilleurs que ceux escomptés. Voici les données phares de l'immobilier 2020.

Près d'un million de transactions

Le chiffre peut surprendre dans un contexte de crise sanitaire et économique sans précédent. En 2020, le volume de transactions approche du million, à quelque 980 000 opérations selon les estimations de la Fnaim. Pour mémoire, l'année 2019 avait atteint le niveau record de 1 065 000 unités, soit 11% de mieux par rapport à 2018. Alors que l'activité des agences immobilières a dégringolé brutalement de 80% entre mars et mai à cause du premier confinement, la demande est repartie en flèche au début de l'été et a continué sur cette tendance jusqu'à l'hiver. Selon le baromètre LPI-SeLoger, les transactions ont enregistré un rebond spectaculaire de 460% entre avril et juillet 2020 ! Cette envolée est due en grande partie au rattrapage technique des transactions interrompues durant le confinement.

Le marché a donc déjoué tous les pronostics, puisque la Fnaim estimait en juillet dernier que le seuil de 800 000 ventes immobilières serait tout juste atteint, soit une baisse de 25% comparativement à 2019. S'il faut toutefois attendre les données définitives des notaires, on ne peut que constater que cette crise, aussi grave soit-elle, aura eu un impact relativement modéré sur le marché immobilier, tout en faisant bouger les lignes.

En trente ans, aucune crise n'a fait baisser les prix des logements dans l'hexagone de plus de 7,1% et la contraction du volume la plus importante a été de 26,5% sur deux années cumulées, la crise financière de 2008/2009 étant à incriminer dans les deux cas. L'immobilier conforte son statut de valeur refuge, surtout en période troublée, 2020 vient d'en apporter une nouvelle preuve. Malgré les confinements, et paradoxalement grâce à eux, puisque le confort du logement est devenu une priorité pour de nombreux foyers, la pierre se révèle un investissement fiable et pérenne.

Des prix toujours en hausse

La résistance des prix est un des faits marquants de l'année 2020. Selon le baromètre LPI-SeLoger, l'année s'est achevée sur une hausse de 6,5% dans l'ancien sur douze mois, contre 4,8% en 2019. Le prix moyen du mètre carré s'établit à 3 553€ et cache les disparités habituelles d'un marché hautement hétérogène.

Paris reste la ville la plus chère de France avec 10 683€/m2, soit +5,7% sur un an. Et ce sont 2 autres communes d'Île-de-France qui trustent les deuxième et troisième places du podium : Boulogne-Billancourt avec 9 063€/m2 (+4,3%) et Montreuil avec 6 876€/m2 (+10,4%). En 4ème et 5ème positions, on trouve Lyon (5 652€/m2 et +11,6%) et Annecy (5 243€/m2 et +5,2%). Bordeaux, Nice, Nantes, Aix-en-Provence et Saint-Denis complètent le Top 10 avec des valeurs entre 5 023€/m2 et 3 973€/m2. À noter qu'à Nantes et Aix-en-Provence, la hausse est supérieure à 10%. Amiens est la ville de plus de 100 000 habitants qui a connu la hausse la plus faible (+0,8%) et Saint-Etienne la commune de cette taille la moins chère de France (1 460€/m2).

Hors Île-de-France, les prix ont grimpé en moyenne de 3,3% et sont quasi stables dans les DOM (+1%). 2020 est aussi synonyme de revanche des communes rurales sur les zones urbaines. Confinement aidant, de nombreux citadins envisagent d'aller s'installer dans des villes de densité faible ou moyenne pour s'offrir un logement plus spacieux, plus abordable, avec un accès extérieur (jardin, balcon, terrasse). En campagne, les prix n'ont reculé que de 0,5%. Après une chute de 10,3% sur une décennie, 2020 aura été l'année du rééquilibrage pour les petites localités, dont l'attractivité toute nouvelle est en partie imputable au télétravail, une pratique largement appliquée en 2020, qui devrait s'ancrer en 2021 et dans les années à venir.

Production de crédits immobiliers en recul

Hors rachats et renégociations de crédits, la production de prêts à l'habitat régresse : 163 milliards d'euros ont distribués pour les nouveaux prêts, soit une baisse de 14,2% par rapport à 2019. En dépit du recul des taux d'intérêt depuis mai 2020 et d'une demande soutenue, la production de financements est à la peine, la crise sanitaire n'étant pas l'unique motif de cette contre-performance.

Depuis janvier 2020, les banques appliquent à la lettre les recommandations du HCSF qui visent à brider le taux d'effort à 33% et la durée de remboursement à 25 ans. Cet encadrement strict a lourdement affecté les ménages primo-accédants, ainsi que les investisseurs locatifs, entraînant un taux de refus à fin décembre de plus de 15% sur le total des dossiers de prêts immobiliers. En décidant d'amender les règles d'octroi tout récemment, le HCSF offre à certains candidats recalés en 2020 la possibilité de représenter leur demande. Le taux d'endettement a été rehaussé à 35% et la durée de remboursement, si elle reste à 25 ans, tient compte dorénavant d'un éventuel différé de 2 ans. La marge de flexibilité à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale passe en outre de 15% à 20%.

Simulassur

Augmentez votre chiffre d'affaires avec l'Assurance de Prêt

Devenir partenaire

Avis

Ingénieurie Concept Finance

L'outil SimulAssur est un appoint indispensable lors de mes entretiens.

Patrick Cuvelier