Les taux de l'usure, c'est-à-dire les taux maximaux auxquels peuvent prêter les banques, ont pour finalité de protéger les emprunteurs contre des conditions d'emprunt abusives. La situation actuelle, marquée par des taux d’intérêt d’emprunt très bas, est paradoxalement préjudiciable à certains profils pourtant solvables. En cause, un taux d'assurance trop élevé qui ne permet pas de respecter les plafonds légaux du TAEG.
De quoi le TAEG est-il fait ?
Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global est le taux qui apparaît dans toutes les publicités et communications relatives aux les crédits immobiliers. Il est également indiqué dans la fiche d'information standardisée remise à tout client lors d'une demande de financement et bien entendu dans le contrat. Ce taux est composé de toutes les dépenses liées au prêt accordé par l'organisme de crédit, à l'exception des frais d'acquisition (frais de notaire) qui concernent uniquement le transfert de propriété :
le taux nominal ou taux de base
- les frais de dossier
- les frais de garantie (hypothèque, caution, privilège du prêteur de deniers)
- la prime d'assurance dont la souscription est exigée
- les frais annexes (courtage)
TAEG = taux nominal + TAEA (taux annuel effectif assurance) + autres frais obligatoires
Le TAEG est le seul indicateur permettant la comparaison objective des offres de crédit. Le client emprunteur peut ainsi effectuer des simulations pour estimer le coût global de son financement. Le TAEG ne doit pas excéder le taux de l'usure de référence, à savoir le taux maximum autorisé par la réglementation pour le trimestre en cours. L’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 45.000 euros ou de l'une de ces deux peines.
A taux d'intérêt bas, taux d'usure bas !
Les taux de l'usure sont calculés par la Banque de France sur la base des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Quand les taux d'intérêt sont faibles, comme c'est le cas actuellement, les seuils de l'usure suivent le mouvement. Une logique mathématique implacable qui a le double avantage de maintenir des conditions d'emprunt optimales et de protéger les candidats à l'achat immobilier d'éventuels abus. Les taux de l'usure pour les prêts immobiliers dépendent de la durée de remboursement (sauf taux variables et prêts-relais). Pour le 4ème trimestre 2018, par exemple, le taux de l’usure est de 2,85% pour les prêts à taux d’une durée comprise entre 10 et 19 ans.
Quand les taux d'usure bloquent l'accès au crédit
Chaque emprunteur peut aujourd'hui bénéficier d'un taux nominal hyper attractif, quel que soit son profil. L'offre de financement dépendra du projet immobilier, de la durée de remboursement et de la qualité du dossier. Or, le taux nominal n'est qu'une partie du coût du crédit. L'assurance emprunteur représente le deuxième poste le plus onéreux. Le risque incarné par l'emprunteur va déterminer le niveau de la prime et ce risque s'intensifie en fonction de l'âge, des antécédents médicaux et de la profession exercée.
Bien qu'étant solvables, c'est-à-dire que leur taux d'endettement reste en-deçà des 33%, certaines catégories d'emprunteurs ne peuvent obtenir de prêt, car le tarif de l'assurance, additionné aux autres frais, fait grimper le TAEG au-delà des seuils légaux. Sont pénalisés les seniors, les personnes présentant un risque aggravé de santé, et parfois les fumeurs. Pour ce type d'emprunteurs, le coût de l'assurance peut représenter plus de 50% du coût global du crédit et cette part sera augmentée pour les couples d'emprunteurs avec une quotité de 100% sur chaque tête.
Les distributeurs de crédit tentent depuis des mois de convaincre les pouvoirs publics que le calcul actuel des taux de l'usure empêche certaines populations d'emprunter, indépendamment de leur solvabilité.