Le prêt immobilier in fine consiste à rembourser l'intégralité du capital à la dernière échéance du crédit, les intérêts et autres frais liés à l'obtention du financement composant les mensualités précédentes. Dans une récente affaire qui a nécessité l'intervention de la Médiation de l'Assurance, la garantie plafonnée en cas d'arrêt maladie n'a pas permis à l'emprunteur de solder son prêt in fine.
Prêt in fine et assurance emprunteur
Le prêt in fine est comme son nom l'indique un prêt destiné à être remboursé à son terme. Il est recommandé aux personnes qui réalisent un investissement locatif afin d'optimiser les avantages fiscaux auxquels elles ont droit. À la différence du prêt classique amortissable où chaque mensualité est constituée des intérêts et d'une partie du capital, les échéances du prêt in fine intègrent uniquement les intérêts d'emprunt, l'entièreté du capital étant remboursée lors de la dernière échéance. Les intérêts étant calculés sur un capital qui ne diminue pas, ils sont de facto supérieurs à ce qu'ils seraient dans le cadre d'un prêt amortissable, et vont générer un déficit foncier plus élevé, ce qui va permettre d'augmenter les déductions fiscales.
Ce type de prêt nécessite un montage particulier. La banque va exiger la nantissement d'un produit d'épargne, le plus souvent une assurance vie, pour garantir le remboursement du capital en fin de prêt. Cela ne dispense pas l'emprunteur de souscrire une assurance de prêt qui intervient a minima en cas de décès et de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). La couverture peut être complétée par les garanties incapacité et invalidité qui entrent en jeu en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident. Dans le cadre d'un prêt in fine, les cotisations d'assurance sont dues chaque mois et s'ajoutent aux intérêts.
Plafonnement de la garantie en cas d'arrêt de travail
Un emprunteur contracte un prêt in fine et souscrit en parallèle une assurance destinée à garantir le remboursement de ce crédit en cas de décès, PTIA, invalidité et incapacité. La garantie Incapacité Totale de Travail (ITT) intervient alors qu'il est placé en arrêt maladie. Au moment de la dernière échéance, l'emprunteur conteste l'indemnisation versée par l'assureur, qui s'élève à 5 400€, bien loin du capital à rembourser intégralement (près de 190 000€). L'assureur justifie sa décision, indiquant que la somme de 5 400€ correspond à la prise en charge maximale prévue au contrat au titre de la garantie ITT.
L'intervention de la Médiation de l'Assurance ira dans le sens du prestataire. Le contrat d'assurance prévoit en effet une clause explicite précisant le plafonnement de l'indemnisation mensuelle à 5 400€, limitation qui s'applique à toutes les mensualités du crédit dont la dernière. Dans le cadre du prêt in fine, l'assuré emprunteur ne peut prétendre au remboursement intégral du capital lors de cette dernière échéance en vertu du plafonnement de la garantie ITT.
L'assureur fait valoir la liberté contractuelle qui l'autorise à limiter sa garantie au moyen d'un plafond annuel ou mensuel selon les dispositions du contrat. Dans cette affaire, le Médiateur de l'Assurance a néanmoins souligné que le contrat était manifestement inadapté au prêt in fine. L'assureur aurait dû attirer l'attention du souscripteur sur ce point, la dette de responsabilité vis-à-vis de la banque étant nettement supérieure au plafond de la garantie ITT.