Les banques doivent désormais intégrer l'assurance de prêt immobilier dans le calcul des charges d'emprunt. Malgré le relèvement de deux points du taux d'endettement maximum, cette obligation pénalise les profils à risques ou les jeunes emprunteurs sans apport personnel. La délégation reste plus que jamais la martingale pour diminuer le coût de l'assurance. Il existe deux autres solutions pour faire passer un dossier à la limite de l'endettement.
Taux d'effort rehaussé mais inclusion de l'assurance
Depuis janvier 2021, les banques peuvent accorder des prêts immobiliers dans la limite d’un taux d'endettement de 35% des revenus nets annuels de l’emprunteur. Durant l'année 2020, le taux d'effort ne pouvait outrepasser 33%. Ces deux points supplémentaires permettent d'améliorer la capacité d'endettement des emprunteurs, mais le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) remet les pendules à l'heure en rappelant aux établissements que le taux d'effort doit absolument tenir compte du coût de l'assurance, conformément à la réglementation.
Si la plupart des banques intègrent l'assurance dans le calcul du taux d'endettement, certaines se sont permis en 2020 de l'oublier pour faire passer des dossiers trop justes, surtout en présence d'un contrat d'assurance groupe bien trop onéreux. Selon le courtier Vousfinancer, le taux d'endettement maximum est actuellement à 35% quand l'assurance est souscrite auprès de l'établissement prêteur, et à 33% en cas de délégation.
La délégation, premier levier pour réduire le taux d'endettement
Le courtier Magnolia a démontré toutes les vertus de la délégation d'assurance dans ce contexte obligataire qui, s'il prévient les risques d'endettement excessif, peut bloquer certains profils, à commencer par les jeunes actifs, peu ou pas pourvus en apport personnel, ce qui les obligent à recourir davantage au crédit, et les seniors ou les personnes avec un risque aggravé de santé pour lesquelles l'assurance constitue un obstacle à l'obtention d'un financement immobilier en raison de sa cherté.
À garanties équivalentes, un couple de trentenaires, gagnant 4 500€/mois et souhaitant emprunter 380 000€ sur 25 ans, peut diviser par 3 le coût de son assurance en souscrivant un contrat alternatif en lieu et place du contrat bancaire, et rester ainsi dans les clous de l'endettement.
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Taux débiteur |
Taux assurance |
mensualités |
Taux d’endettement |
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Sans assurance |
1,40 % |
- |
1 501 € |
33,35 % |
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Avec assurance groupe |
1,40 % |
0,36 % |
1 615 € |
36 % |
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Avec assurance déléguée |
1,40 % |
0,11 % |
1 536 € |
34 % |
Jouer avec les quotités
Si l'emprunt se fait à deux, la question de la quotité d'assurance s'impose. Le prêt doit être couvert à 100% de son montant, au plus à 200%, c'est-à-dire que chaque co-emprunteur est assuré pour la totalité des sommes empruntées. Ce schéma est évidemment le plus protecteur, mais aussi le plus coûteux. En faisant varier les quotités selon les revenus de chacun, tout en préservant une quotité totale minimale de 100%, on réduit la charge d'emprunt liée à l'assurance, et par capillarité, le taux d'endettement s'en trouve minimisé, ce qui permet de décrocher le crédit.
Une quotité de 50% sur chaque tête suffit pour obtenir le financement, à chacun d'en assumer les conséquences : en cas de décès ou d'invalidité totale d'un des conjoints, la moitié du capital restant dû reste à la charge de l'autre, avec toutes les difficultés financières que cela peut engendrer en cas de revenus insuffisants. Pour optimiser la protection en toutes circonstances, il est possible de souscrire, en complément de l'assurance groupe de la banque, une assurance déléguée pour arriver à une quotité renforcée, ou globale de 200%, et cela, sans en informer le prêteur.
Intégrer les prêts en cours dans le crédit immobilier
Si l'emprunteur rembourse déjà d'autres crédits , il est possible de les intégrer dans le nouveau prêt. Le lissage de prêts permet d'obtenir une mensualité unique sur toute la durée du prêt principal, en l'occurrence le crédit immobilier. L'opération va allonger la durée de remboursement des prêts existants tout en réduisant leurs mensualités, mais entraîne un surcoût sur ces mêmes emprunts, gage d'un taux d'endettement immédiatement diminué.
Il est également possible d'affecter l'apport personnel initialement prévu dans le montage financier du crédit immobilier au remboursement des dettes en cours. Tout est une question d'arbitrage pour savoir où se situe le gain sur le taux d'endettement.