Les taux maxima légaux sont en baisse pour le deuxième trimestre 2021, un phénomène qui risque d'exclure certains emprunteurs pénalisés par le fameux effet ciseau ou parce qu'ils incarnent des risques élevés à cause de leur âge ou de leur état de santé.
Nouveaux seuils de l'usure pour le T2
Accorder un crédit immobilier sur 20 ans à un taux supérieur à 2,60% est désormais interdit. Le 26 mars dernier, la Banque de France (BdF) a dévoilé les nouveaux taux de l'usure opposables aux établissements de crédit pour le deuxième trimestre de l'année 2021. S'agissant des prêts immobiliers, les plafonds légaux évoluent à la baisse quelle que soit la durée. Seuls les prêts à taux variables et les prêts-relais voient l'usure légèrement remonter.
Taux de l’usure et leur évolution pour les crédits immobiliers
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Taux de l’usure T1 2021 |
Taux de l’usure T2 2021 |
Évolution T2/T1 |
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Prêts d’une durée < à 10 ans |
2,56 % |
2,52 % |
-0,04 % |
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Prêts d’une durée de 10 ans à < 20 ans |
2,57 % |
2,52 % |
-0,05 % |
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Prêts d’une durée de 20 ans et plus |
2,67 % |
2,60 % |
-0,07 % |
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Prêts à taux variables |
2,52 % |
2,53 % |
+0,01 % |
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Prêts-relais |
2,97 % |
3,05 % |
+0,08 % |
Pour mémoire, la BdF détermine les taux de l'usure sur la base des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements financiers le trimestre précédent, ajoutant un tiers aux moyennes observées sur les différentes catégories de prêts. Les TAEG étant en baisse sur les trois premiers mois de l'année 2021, les taux que les banques ne peuvent dépasser reculent eux aussi mathématiquement.
Exclusion de certains emprunteurs
L'existence des seuils de l'usure est censée protéger les emprunteurs fragiles de s'endetter trop lourdement, à des taux trop élevés en raison des risques qu'ils incarnent. Pour bon nombre de professionnels, à commencer par les courtiers en crédit, les taux de l'usure sont trop faibles pour tenir compte de la diversité des profils d'emprunteurs. Le problème n'est pas récent et agite le débat depuis le recul des taux d'intérêt opéré fin 2016.
En raison du décalage de trois mois entre la fixation des taux de l'usure et le terrain, l'emprunteur peut se retrouver pris en étau, ce que l'on nomme "effet ciseau", si les barèmes bancaires venaient à remonter dans l’intervalle. Une éventualité aujourd'hui réalité, puisque certaines banques ont relevé leurs taux de 0,10% à 0,20%. Encore marginal, ce mouvement haussier pourrait exclure bon nombre de candidats à l'emprunt immobilier s'il venait à se généraliser.
Sur la durée classique de 20 ans, un emprunteur, en fonction de son dossier, se voit proposer un taux d'intérêt oscillant entre 0,75% et 2,20%. Cet écart de traitement renvoie à l'incohérence des taux de l'usure tels qu'ils sont déterminés, aveugles à la réalité du marché. À ce taux brut, il faut ajouter les autres frais liés à l'obtention du crédit (garantie, frais de courtage, frais de dossier, expertise du bien, assurance) qui viennent gonfler le coût global et conduisent parfois le TAEG à outrepasser l'usure, sanction qui oblitère tout projet immobilier.
Régulièrement, les courtiers demandent aux autorités financières une modification du calcul de l'usure, ce qui permettrait de mieux prendre en compte les profils d'emprunteurs, sans pour autant dénier à ce dispositif réglementaire son rôle protecteur.
Le poids de l'assurance emprunteur
En raison des écarts de taux, certains profils ne peuvent financer leur projet immobilier, car l'offre de prêt excède le taux de l'usure applicable. Il s'agit des jeunes actifs sans ou avec peu d’apport personnel qui doivent s'endetter sur de longues durées et qui, de fait, écopent des taux d'emprunt les moins performants. Les seniors et les personnes avec des risques aggravés de santé sont eux aussi pénalisés à cause du poids trop important de l'assurance emprunteur dans le TAEG, tout en étant parfaitement solvables. Sont également empêchés les co-emprunteurs à qui le prêteur impose une quotité d’assurance maximale sur chaque tête, multipliant par deux le coût de l’assurance.
Nouvelles victimes de ce phénomène de taux d'usure en baisse, les candidats à qui la banque demande de souscrire une garantie perte d'emploi. Facultative, cette garantie coûte entre 0,30% et 1% du montant emprunté en fonction de l'âge ou de la profession exercée, et peut ainsi doubler le coût de l'assurance. Dans le contexte actuel de crise économique, certains établissements comme le Crédit Agricole imposent désormais à leurs clients travaillant dans les secteurs les plus sinistrés comme l'hôtellerie-restauration, l'événementiel ou le transport aérien la souscription à la garantie perte d'emploi. Pour ces profils, la baisse des taux de l'usure constitue une double peine, d'autant que la garantie perte d'emploi présente un rapport couverture/prix très insuffisant.
Le rôle du courtier en assurance emprunteur prend ici toute sa dimension en apportant des conseils avisés aux clients au bord de l'exclusion, sélectionnant pour chacun le contrat délégué le plus compétitif répondant aux exigences du prêteur.