Le marché immobilier est durement touché par la crise sanitaire due au Covid-19. Le confinement a mis à l'arrêt depuis deux mois tous les pans de ce secteur, de la production de crédit aux transactions. Il est un segment qui tient relativement bien le choc : l'assurance emprunteur. le volume de nouvelles affaires a fortement chuté malgré une adaptation des offres aux contraintes du moment, les demandes de changement d'assurance n'ont jamais été autant actives selon le courtier Magnolia.fr.
Activité immobilière stoppée depuis mi-mars
Le déconfinement qui débute cette semaine permet de dresser un premier bilan du marché immobilier durant les deux mois écoulés. Depuis le 17 mars, tout est à l'arrêt : visites de logements, demandes de prêt, octroi de nouveaux financements, finalisation des transactions. Les mesures de protection instaurées pour enrayer la propagation du virus Covid-19 ont grippé toute la chaîne de l'immobilier, et eu raison de la bonne volonté des professionnels comme des particuliers. La Fnaim a estimé que 100 000 projets d'achat immobilier initiés avant la crise sanitaire étaient gelés. Selon les Notaires, environ 80% des avant-contrats attendent d'être finalisés, vendeurs et acheteurs ayant reporté la signature de l'acte authentique d'un commun accord. Les offices étant clos au public, les signatures des actes authentiques ne peuvent se faire compte tenu de l'impossibilité de réunir les pièces officielles auprès des administrations (droit de préemption) et des syndics. Les compromis et promesses de vente dûment complétés étaient par ailleurs bloqués par la difficulté à réunir les parties, en dépit de l'autorisation de signature électronique à distance depuis début avril.
Du côté des courtiers en crédit et en assurance, l'activité n'est pas au point mort, mais subit le confinement de plein fouet. Chez Vousfinancer, les demandes de prêt ont plongé de près de 80%. Idem pour le produit intimement lié au crédit immobilier, l'assurance emprunteur, qui se contracte de moitié, étant donné l'absence de nouveaux prêts. Même si les banques ont continué à gérer les demandes de financement déposées avant le 17 mars, elles bloquent les dossiers auxquels il manque les documents et examens médicaux exigés pour finaliser le questionnaire de santé. Rapidement, les assureurs et les courtiers ont adapté leur procédure pour faciliter la souscription à l'assurance des demandes de prêt en cours.
L'assurance emprunteur s'est adaptée au confinement
Le confinement a révélé pour beaucoup l'intérêt de la dématérialisation. La souscription à distance de l'assurance emprunteur gagne du terrain à la faveur de cette crise sans précédent qui oblige les professionnels à être plus souples sinon novateurs quant à la sélection médicale. L'allégement des formalités médicales, ainsi que la téléconsultation, permettent aux particuliers emprunteurs de remplir eux-mêmes le questionnaire de santé. Certains assureurs ont mis en place des dispositions exceptionnelles : la visite médicale est remplacée par l'envoi sécurisé d'informations en ligne et d'attestations sur l'honneur ; l'assuré a également la possibilité de reporter la date d'effet de l'assurance pour coïncider avec l'octroi de son prêt. Chez Magnolia.fr, l'assouplissement des procédures permet depuis un certain temps d'éviter les examens médicaux aux emprunteurs de plus de 45 ans et pour les demandes de financement jusqu'à 700 000 euros. La plupart des partenaires assureurs du courtier ont relevé leurs plafonds pour accélérer le processus chez certains profils, jusqu'à supprimer toutes les formalités médicales pour les prêts jusqu'à 700 000€ et pour les seniors.
L'assurance de prêt relativement épargnée par la crise sanitaire
Toutes ces adaptations induites par l'urgence vont sans doute s'inscrire dans la durée pour fluidifier les démarches de souscription. La raison pour laquelle l'assurance emprunteur résiste aussi bien tient pourtant à sa principale caractéristique : produit contraint qui court sur le long terme, huit ou neuf ans en moyenne. La crise sanitaire actuelle se double d'une crise économique qui plonge bon nombre d'emprunteurs dans de graves difficultés financières. Même en reportant leurs échéances, ils doivent continuer à s'acquitter des cotisations d'assurance, car la dette court toujours. A défaut, ils perdraient le bénéfice de la couverture et risqueraient la déchéance du terme de leur prêt immobilier. En dépit d'une production de crédits au plancher, les primes d'assurance continuent d'être honorées. Certains professionnels se hasardent même à pronostiquer un chiffre d'affaires 2020 de l'assurance emprunteur supérieur à celui de 2019.
Le sursaut des résiliations d'assurance de prêt
Les renégociations de contrats d'assurance pourraient tout à fait confirmer ce scénario. Chez Magnolia, l'activité s'est remarquablement maintenue grâce à la résiliation. Bloqués chez eux, les particuliers ont mis à profit de ce temps disponible pour faire le tour des dépenses négociables, notamment l'assurance de prêt. Alertés très tôt par les rédactions de l'intérêt de changer de contrat, les emprunteurs soupèsent enfin l'assurance dans le coût global de leur crédit. En période de taux bas, l'assurance est d'ailleurs le seul levier d'économies. À garanties équivalentes, un contrat souscrit en délégation peut coûter deux voire trois fois moins cher que le contrat bancaire. Un avantage que les médias et la rédaction de Magnolia ont largement relayé auprès du public pour les inciter à regagner du pouvoir d'achat. Chez le courtier, les demandes de changement d'assurance représentent actuellement 75% de son activité, contre 50% en temps normal.
La crise sanitaire aura ouvert les yeux des emprunteurs sur l'importance de l'assurance de prêt. Elle pourrait aussi faire évoluer le produit avec l'arrivée de ce nouveau virus. Faudra-t-il à l'avenir intégrer ce paramètre dans les questionnaires de santé ? Les patients touchés par le Covid-19 devront-ils l'indiquer ? Les personnes à risque (ceux déjà éligibles à la convention Aeras) seront-elles frappées de surprimes ? Y aura-t-il une exclusion de garanties des pays les plus atteints pour les emprunteurs expatriés ou ceux qui voyagent beaucoup ? Il faut s'attendre à des ajustements de couverture pour les nouveaux contrats.
Le ministre de la santé Olivier Véran a déclaré récemment que le Covid-19 avait "le goût, la couleur et l'odeur d'une maladie à déclaration obligatoire" !
L'assurance de prêt post-Covid
Dans l'immédiat, l'attente est focalisée sur la reprise de l'activité immobilière et les nouvelles acquisitions... suspendues à la politique d'octroi des crédits. Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière avait tancé les banques sur la trop grande souplesse accordée aux particuliers emprunteurs, leur demandant de limiter la durée des prêts immobiliers à 25 ans et le taux d'endettement à 33%. Sans tarder, dès janvier 2020, la distribution du crédit à l'habitat s'est recentrée sur les clientèles les plus aisées, ostracisant les profils à risque comme les jeunes accédants, et même les investisseurs qui bénéficiaient jusque-là d'une relative flexibilité sur le taux d'effort en raison des revenus locatifs. En parallèle, les taux se sont maintenus au plancher, même si les barèmes de début mai confirment les légères remontées actées au cours du mois d'avril. Pour conserver leurs marges, les banques vont chercher à garder la mainmise sur l'assurance de prêt, principale source de profit pour elles dans le crédit immobilier.
Heureusement, la législation s'est renforcée pour faciliter le changement d'assurance à défaut de permettre aux consommateurs d'exercer pleinement leur libre choix du contrat en amont de la demande de prêt. Un autre facteur pourrait se révéler positif sur l'assurance emprunteur : la nouvelle baisse des taux de l'usure au deuxième trimestre 2020 va obliger les emprunteurs à se tourner vers la délégation d'assurance et les banques à finalement accepter les assurances concurrentes pour réussir à distribuer le crédit immobilier.