Le marché immobilier est à l'arrêt depuis la mise en place des mesures de confinement visant à endiguer la propagation du virus Covid-19. Plus aucune transaction ni crédit à l'habitat, même si le gouvernement a pris des dispositions dérogatoires pour faciliter les démarches à distance. Dans ce contexte morose, l'assurance emprunteur semble relativement épargnée. Les scénarios de reprise à l'issue de la période de confinement émergent et révèlent les inquiétudes des professionnels.
L'activité immobilière stoppée par l'épidémie
Entre le 17 mars et le 11 mai 2020, sous réserve que cette mesure sanitaire radicale ne soit pas prolongée une nouvelle fois, les Français auront vécu 56 jours de confinement. Cette date du 11 mai offre enfin une relative visibilité à la population et à tous les secteurs de l'économie, tous durement touchés par les conséquences de cette épidémie. Depuis la mi-mars, l'activité immobilière est en mode "pause".
Les banques n'accordent plus de nouveaux prêts, elles gèrent l'urgence, à savoir le financement des entreprises et des professionnels, notamment la distribution du Prêt Garanti par l'État (PGE). Elles ont néanmoins affirmé donner suite aux demandes de prêt immobilier des particuliers déposées avant le 17 mars. Elles doivent également faire face aux demandes de report ou de modulation des échéances de crédits de la part de milliers d'emprunteurs fragilisés par la mise au chômage partiel ou par la perte envisageable de leur emploi. La Fnaim estime à 100 000 le nombre de projets d'achat enclenchés avant la crise qui sont suspendus. Les notaires ont enregistré 80% de reports des avant-contrats, suite à un commun accord des parties. Leurs offices n'ont plus le droit de recevoir du public, ce qui empêche la finalisation des compromis et promesses de vente, contrats qui nécessitent le présentiel du vendeur, de l'acheteur et de l'officier d'Etat pour être authentifiés.
Le décret du 3 avril dernier autorise pourtant les actes notariés à distance jusqu'à la cessation de l'état d'urgence sanitaire, à condition que l'office dispose du matériel de visio-conférence agréé, mais cela ne permettra pas de fluidifier un marché bloqué par d'autres contraintes, notamment administratives : 90% des chantiers sont stoppés, les communes bénéficient d'un allongement du droit de préemption, les diagnostiqueurs immobiliers ne se déplacent plus, les visites de logement sont impossibles, plus généralement, les administrations (instruction des permis de construire) et les services de la Poste sont grippés par le manque d'effectif et les mesures restrictives. Tout ce qui se trouve en amont subi ces freins. Au fil des semaines de confinement, l'activité des courtiers en crédit immobilier s'est réduite comme peau de chagrin. Chez Vousfinancer, les demandes de prêt ont plongé de 72% sur un an.
L'assurance de prêt s'adapte
Par capillarité, l'assurance emprunteur, élément incontournable à l'obtention d'un prêt immobilier, se trouve elle aussi victime de l'arrêt de l'activité. Plus de nouveaux crédits, plus de contrats d'assurance, sauf ceux déjà engagés avant le 17 mars. Encore faut-il qu'il n'y ait pas d'obstacles supplémentaires comme les examens médicaux qui peuvent être réclamés par l'assureur pour les dossiers d'emprunt de plus de 300 000 euros et les emprunteurs au-delà de 45 ans, également et surtout, pour les profils avec des risques de santé aggravés.
Le contexte oblige les assureurs et les courtiers comme Simulassur à adapter leurs procédures pour faciliter les souscriptions de profils plus complexes. Si la digitalisation existe déjà pour les dossiers les plus simples, ne nécessitant pas d’examens médicaux, elle est aujourd’hui mise en place en cas de questionnaire médical complémentaire, que l'assuré peut compléter lui-même avec le support de la téléconsultation. Cela permet de finaliser les demandes émanant d'emprunteurs dont l'état de santé est compatible avec cette flexibilité. Certains opérateurs ont supprimé la visite médicale pour la remplacer par l'envoi d'informations en ligne, complétées par une attestation sur l'honneur via une plateforme sécurisée. Et pour les demandes de financement en attente de l'aval de la banque, les assureurs proposent un report de la date d'effet de l'assurance.
Pour le secteur, la crise sanitaire n'aura que peu de conséquences dommageables. Le stock d'assurances de prêt est tel qu'un ou deux mois de production en moins affecteront très peu l'activité. Les cotisations continuent d'être honorées, c'est même une obligation légale pour les emprunteurs qui, même en cas de report de leurs mensualités, doivent s'acquitter de la prime. Qu'il soit total ou partiel, le report des échéances n'implique nullement l'arrêt de la dette ; durant cette période où les mensualités ne sont pas payées, l'emprunteur doit rester protégé, car les risques demeurent (décès, invalidité et incapacité). L'assuré est redevable de la cotisation sans aucune interruption possible ; à défaut, les garanties ne pourraient s'appliquer (article L.141-3 du code des assurances). Les effets de la crise sanitaire auront donc peu d'impact sur la sinistralité de l'assurance emprunteur.
Nombreux sont les assurés à s'interroger sur la couverture en cas de décès dû au Covid-19. L'assurance de prêt immobilier continue ses effets en cas de pandémie, situation qui ne constitue pas une clause d'exclusion, à l'inverse de certaines assurances comme la garantie des accidents de la vie (GAV) qui ne couvre pas le risque pandémique. En revanche, la garantie perte d'emploi, qui complète dans de rares cas les autres garanties, n'offre aucune indemnisation en cas de chômage partiel : cette couverture n'entre en jeu que pour les situations de chômage économique.
L'après Covid-19
Difficile à ce stade de savoir comment le marché va réagir à l'issue de la crise sanitaire. Tout dépendra de la durée réelle du confinement, de ses conséquences financières sur les ménages et sur les entreprises dont on imagine qu'elles seront cruelles. Entre les salariés au chômage partiel, ceux qui vont perdre leur emploi, et les entreprises qui auront baissé le rideau, notamment les indépendants et les commerçants, l’activité risque de repartir avec des pieds de plomb. D'autant que certains établissements de crédit ont choisi cette mise à l'arrêt forcé pour rehausser les taux d'intérêts. La reprise pourrait pâtir de cette remontée des taux d'emprunt en freinant les porteurs de projet immobilier. Les ajustements ne concernent pour le moment qu'une dizaine d'enseignes et se situent en moyenne autour de 20 à 30 points de base.
L'an dernier, la production de crédits immobiliers avait atteint le chiffre record de 258 milliards d'euros. S'il est impossible de prédire actuellement l'ampleur de la baisse d'activité, la crise aura à l'évidence un impact fort sur la demande immobilière. De nombreux opérateurs redoutent le scénario d'un redémarrage post-Covid-19 long et laborieux. On peut toutefois parier sur le retour rapide des investisseurs locatifs : l'immobilier est et restera une valeur refuge face à l'effondrement des marchés boursiers. Les recommandations de Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF) seront-elles toujours d'actualité ? Édictées fin 2019, elles avaient ralenti la production de crédits à l'habitat depuis janvier 2020 en intimant aux banques de limiter la durée d'emprunt à 25 ans et le taux d'endettement à 33%. Les primo-accédants, les ménages modestes avec peu d'apport qui doivent s'endetter sur de longues durées et les investisseurs à qui les établissements accordent généralement plus de souplesse ont été les victimes de ces mesures restrictives. Le régulateur sera-t-il plus conciliant pour faciliter la reprise du marché immobilier ?