Hier, le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de desserrer les règles permettant d'obtenir un prêt immobilier. Cette mesure tant attendue par les professionnels de l'immobilier et du crédit va faciliter l'accès à la propriété à de nombreux ménages exclus par la politique d'octroi qui prévaut depuis fin 2019. Ces nouvelles contraintes, moins strictes, s'imposeront désormais aux banques.
Les plafonds du taux d'endettement et de durée d'emprunt rehaussés
Réuni jeudi 17 décembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), instance du ministère de l'Économie et des Finances chargée d'exercer la surveillance du système financier, a décidé d'assouplir les règles d'octroi du crédit immobilier à destination des particuliers :
- le taux d'effort ou taux d'endettement maximum admis passe de 33% à 35% ;
- la durée de remboursement reste plafonnée à 25 ans, mais elle tiendra compte des différés de remboursement liés aux travaux ou à l'achat dans le neuf, elle pourra ainsi aller jusqu’à 27 ans.
Les banques pourront déroger à ces conditions à la marge à hauteur de 20% de leur production trimestrielle contre 15% jusqu'à présent. Autre avancée, les règles du HCSF concernent également les rachats et les renégociations de crédit.
À l'issue de cette réunion, le ministre des Finances Bruno Le Maire a dit vouloir maintenir des conditions de crédit immobilier dynamiques mais saines pour protéger les ménages. Il a indiqué que les recommandations adoptées fin 2019 ont "donné des résultats positifs", tout
en précisant que "certaines banques n'ont pas respecté suffisamment les règles". Alors que celles de l'an passé avaient valeur de recommandations, les règles nouvellement émises par le HCSF vont s'imposer aux banques à compter de l'été 2021. Bercy travaille sur le cadre juridique à donner à ces nouveaux critères.
Bataille remportée pour les professionnels de l'immobilier
Cette décision intervient pile poil un an après les recommandations formulées par le même organisme en matière d'octroi des crédits à l'habitat. L'objectif était de ralentir l'emballement du financement résidentiel après une année exceptionnelle en termes de transactions et de production de crédits. Le régulateur entendait prévenir une dynamique excessive de l'endettement des ménages en resserrant les critères d'octroi.
À deux reprises, le HCSF avait réitéré sa position, au grand dam des professionnels de l'immobilier et du crédit, qui, à diverses occasions, ont réclamé un assouplissement salutaire pour l'activité. Dans une lettre adressée en début de semaine à Bruno Le Maire, un collectif d'acteurs du logement, des promoteurs aux constructeurs, en passant par les agents immobiliers et les courtiers, exposait, données à l'appui, les conséquences néfastes des règles édictées par le HCFS sur le marché immobilier. La pression exercée sans relâche par les professionnels du secteur a donc porté ses fruits.
Les gagnants des nouvelles règles d'octroi
Depuis janvier 2020, ils alertent les autorités de régulation sur l'impact d'un durcissement de l'accès au crédit immobilier, facteur d'exclusion comme en témoignent les chiffres avancés par les courtiers. Le taux de refus est passé de 5,5% en moyenne sur l'année 2019 à 17% en cette fin 2020. Le phénomène frappe majoritairement les primo-accédants et les investisseurs locatifs.
Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, se félicite que ces nouvelles règles puissent "remettre dans le circuit une partie de la clientèle solvable". Abonnés aux taux d'intérêt les moins compétitifs et aux durées les plus longues pour cause d'apport insuffisant, les primo-accédants se retrouvaient avec un taux d'endettement outrepassant le seuil des 33%. Quant aux projets d'achat dans le neuf, soumis à différé d'amortissement le temps de la livraison, le plafond de verre des 25 ans obligeait à emprunter sur 23 ans, avec le risque d'excéder la limite des 33%.
Du côté des banques, la décision du HCSF est accueillie avec satisfaction. En France, le crédit immobilier est distribué de façon responsable, avec un risque parfaitement maîtrisé grâce au respect de la capacité d'endettement et du reste à vivre, ce dernier paramètre étant le grand oublié des consignes du HCSF. La garantie (hypothèque ou caution) et l'assurance emprunteur protègent l'établissement du défaut de paiement, contrairement au crédit à la consommation, rarement couvert par une assurance ou une quelconque garantie. L'UFC-Que Choisir estime que les dettes non recouvrées sur les crédits à la consommation pourraient dépasser les 12 milliards d'euros en 2021, soit 40% de plus qu'en 2020.