L'emprunteur doit souscrire son crédit immobilier en toute bonne foi et fournir au prêteur des documents exacts lui permettant d'apprécier la demande de financement. À défaut, la banque peut exiger la déchéance du prêt grâce à la clause d'exigibilité mentionnée au contrat, comme l'a constaté à ses dépens un couple d'emprunteurs qui avait produit de faux relevés bancaires.
Clause d'exigibilité immédiate : pas de caractère abusif
Une banque prononce la déchéance du terme du crédit immobilier contracté par un couple d'emprunteurs au motif que celui-ci aurait fourni de faux relevés de compte pour appuyer leur demande de financement, entravant ainsi la prise de décision du prêteur. La banque se prévaut ainsi d'une des clauses du contrat qui permet de réclamer le remboursement anticipé des sommes empruntées en cas de fourniture de renseignements faux ou inexacts sur la situation financière. Cette clause d'exigibilité peut être activée par la banque sans aucune formalité judiciaire quelconque.
Les emprunteurs refusent de payer, invoquant le caractère abusif de la clause d'exigibilité, appliquée sans préavis et sans qu'il y ait aucune défaillance de paiement. La cour d'appel donne raison à la banque, décision confirmée dans un deuxième temps par la Cour de cassation qui rejette le pourvoi des emprunteurs (Cour De Cassation, Civile, Chambre Civile 1, 28 Novembre 2018, 17-21.625, Inédit). La clause à l'origine de ce litige limite en effet la faculté de prononcer la déchéance du terme et l'exigibilité immédiate du prêt au cas suivant : "la fourniture de renseignements inexacts portant sur des éléments déterminants du consentement du prêteur dans l’octroi du prêt". Sans priver l'emprunteur de recourir au juge, cette clause sanctionne la méconnaissance de l'obligation de contracter en toute bonne foi lors de la souscription du prêt.
La clause d'exigibilité étant claire et sans ambiguité, offrant l'opportunité à l'emprunteur de résilier, sous certaines conditions, l'offre de prêt non souscrite de bonne foi, les juges n'ont pas retenu le caractère abusif invoqué par les plaignants, estimant qu'il n'y avait aucun déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties.
Clause d'exigibilité : le rôle du juge
Sous réserve qu'elle soit prévue au contrat de prêt, la clause d'exigibilité par anticipation s'applique de plein droit dans les situations suivantes :
- l'une des obligations au contrat n'est pas observée ;
- les renseignements et documents fournis par l'emprunteur ne sont pas conformes à la réalité, et en particulier si les déclarations faites par l'emprunteur se révèlent fausses ou inexactes ;
- défaut de paiement à bonne date ou absence de réception des rémunérations ou revenus lors que la domiciliation est exigée.
La commission des clauses abusives a émis une recommandation en matière de contrats de prêt immobilier : les clauses d'exigibilité par anticipation sont considérées comme abusives dès lors qu'elles laissent penser que la banque dispose d'un pouvoir discrétionnaire "pour apprécier, d’une part l’existence d’une inobservation commise par l’emprunteur et, d’autre part une inexactitude dans les déclarations de l’emprunteur, et qu’au surplus, elles laissent croire que le consommateur ne peut recourir au juge pour contester le bien fondé de cette déchéance".
Le juge doit rechercher le caractère abusif de "la clause qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de déclaration inexacte de la part de l'emprunteur, en ce qu'elle est de nature à laisser croire que l'établissement de crédit dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l'importance de l'inexactitude de cette déclaration et que l'emprunteur ne peut recourir au juge pour contester le bien-fondé de la déchéance du terme" comme l'indique une jurisprudence précédente (Cour De Cassation, Civile, Chambre Civile 1, 10 Octobre 2018, 17-20.441).
Dans cette affaire, la clause litigieuse qui prévoyait " le prononcé de la déchéance du terme seulement en cas de déclaration inexacte des emprunteurs sur des éléments essentiels ayant déterminé l'accord de la banque ou pouvant compromettre le remboursement du prêt, sans exclure le recours au juge, de sorte que cette stipulation, qui visait à prévenir un défaut d'exécution de leurs engagements par les emprunteurs ayant manqué à l'obligation de loyauté lors de la formation du contrat, n'avait pas pour objet ni pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des emprunteurs".