Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière tapait du poing sur la table et exigeait des banques qu'elles respectent scrupuleusement à l’avenir des critères d'endettement beaucoup plus drastiques. Fini le taux d'endettement au-delà du seuil des 33% ! La règle qui prévaut désormais est de limiter le taux d'effort au tiers des revenus du ménage, quel que soit son niveau de ressources. Un frein pour les emprunteurs aisés qui pouvaient auparavant se financer avec un taux d’effort nettement supérieur sans mettre en péril leur reste à vivre.
Le taux d'endettement à 33% : nouvelle règle d'octroi
Face à la conjoncture persistante des taux bas, qui a encouragé et facilité l'achat immobilier, les crédits ont été distribués avec largesse en 2019, une situation que les autorités de régulation ont jugé porteuse de risques dans le secteur de l'immobilier résidentiel. L'assouplissement des pratiques d'octroi et surtout l'augmentation des pratiques les plus risquées (allongement des maturités, hausse des taux d'effort supérieur à 33% voire 35%, diminution des taux d'apport personnel) ont conduit le Haut Conseil de Stabilité Financière à réguler la politique d'octroi des financements à destination des particuliers pour éviter que la tension du marché de l'immobilier associée à la forte dette des ménages n'amplifie un éventuel choc économique.
Autrefois règle tacite, le taux d'endettement maximum à 33% est devenu, depuis décembre 2019, une consigne édictée par le HCSF que doivent respecter les établissements de crédit. Cette règle s'accompagne d'une seconde limitation, celle de la durée de remboursement à 25 ans au plus. Le taux d'endettement s'appréhende en calculant la différence entre les revenus nets imposables et le total des charges de l'emprunteur. Pour le régulateur, ces nouvelles mesures d'octroi des crédits immobiliers s'apparentent à de bonnes pratiques, mais ne constituent en aucune façon un blanc-seing pour l'attribution d'un financement.
La seule réponse favorable à ces deux critères n'est pas une validation, ni une autorisation automatique à l'octroi d'un prêt à l'habitat. Néanmoins, les banques ne doivent pas s'écarter de la ligne, sauf exception en vertu de la marge de flexibilité autorisée par le HCSF. Compte tenu de la situation économique actuelle, où les risques accrus de chômage fragilisent les ménages, ces règles d'octroi semblent s'imposer d'elles-mêmes. Avec la crise sanitaire, le choc économique tant redouté est bien là. La dégradation du marché de l'emploi porte en elle une hausse potentielle de la sinistralité, doublée d'une saturation de la contrainte de revenus des ménages.
Recentrage de la production de crédits vers les plus riches
Depuis la mise en application des consignes du HCSF, la structure de la production des crédits immobiliers s'est déformée en faveur des clientèles les plus aisées. Avant même la crise sanitaire, les banques ont recentré leur activité sur les emprunteurs présentant les meilleurs dossiers, ceux disposant de revenus élevés ou moyens. Si les candidats aux revenus modestes n'ont pas été délibérément écartés, force est de constater qu'ils peinent à entrer sur le marché immobilier, empêchés par les contraintes d'endettement et de durée maximum.
Soumises aux règles du HCSF, les banques privilégient désormais les emprunteurs en capacité de fournir un apport personnel plus important, ce qui entraîne l'exclusion de facto des primo-accédants, souvent privés d'apport, qui pouvaient encore en 2019 s'endetter sur de longues durées grâce au niveau plancher des taux d'intérêt. Selon le courtier La Centrale de Financement, leur part a diminué de 5% au cours du premier semestre 2020 sur l'ensemble des prêts contractés.
D'après les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement, les revenus des ménages emprunteurs ont progressé de 2,5% sur les six premiers mois de l'année en comparaison annuelle, ce qui signifie que la production de crédits s'est davantage orientée vers les ménages à revenus aisés et moyens. Les ménages avec moins de 3 Smics représentent actuellement 36,2% des emprunteurs contre 39% en 2019, et ceux disposant de 5 Smics et plus voient leur part augmenter de manière toute aussi significative : 27,4% au premier semestre 2020 contre 24,6% l'an passé.
Cette transformation du marché du crédit s'observe aussi au niveau de l'apport personnel qui augmente de 8,4% après avoir reculé de 5,2% en 2019. L'an passé, les accédants à la propriété avec un apport inférieur à 10% représentaient près de la moitié de la clientèle ! Les opérations vont désormais dans le sens imprimé par le HCSF : ce ne sont pas moins de 300 000 accédants avec peu ou pas d'apport qui pourraient être ou avoir été freinés dans leur projet.
Le reste à vivre : paramètre oublié ?
Les taux d'emprunt les plus avantageux sont aujourd'hui comme hier réservés selon les cas aux profils qui présentent les meilleures garanties (revenus confortables, patrimoine, stabilité professionnelle). Les gros revenus offrent une marge financière qui permet d'optimiser les conditions d'emprunt et d'achat. En 2019, ces profils premium bénéficiaient de taux d'emprunt exceptionnels (sous la barre de 1% sur 20 ans) et pouvaient pousser leur taux d'endettement bien au-delà des 33%, jusqu'à 40% voire 50% en fonction de leur reste à vivre. Même en cas d'endettement important, le reste à vivre restait suffisant pour ne pas déstabiliser le budget du foyer.
Avec les nouvelles contraintes d'attribution des crédits, ces emprunteurs aisés voient leur capacité d'emprunt diminuer. S'ils peuvent décrocher un prêt à un taux toujours performant, les conditions sont nettement moins attractives qu'en 2019, les établissements bancaires ne pouvant plus se permettre les écarts avec la règle des 33%, ni même offrir de généreuses décotes sur le taux d’intérêt.
Exemple :
Un couple de cadres, disposant de 8 500 € nets de revenus mensuels et d'un apport personnel de 30 000 €, a emprunté 650 000 € sur 20 ans au taux brut de 1,20% (hors assurance et coût des sûretés) pour financer sa résidence principale. La mensualité est de 3 232 €, ce qui porte le reste à vivre à 5 268 €/mois et le taux d'endettement à 38%.
En 2020, dans le respect de la règle de l'endettement à 33%, ce même couple ne peut emprunter que 556 032 € (toujours sur la même durée, au taux de 1,35%), soit une diminution de sa capacité d'emprunt de 14,45%.?