Les médias se sont gaussés de la forte reprise du marché immobilier et de l'appétence des Français pour la pierre à la sortie du confinement. Si la demande est réelle, elle est bien inférieure à ce qu'elle était il y a un an, et surtout les conditions d'octroi qui se sont durcies depuis janvier dernier freinent inévitablement et durablement cette relance, à moins qu'un assouplissement se mette en place, comme le souhaitent les courtiers en crédit.
Une production de crédits au ralenti
Les taux d'emprunt sont toujours attractifs, mais la situation depuis la mi-mars complique l'accès au crédit immobilier. Selon les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,25% au cours du deuxième trimestre 2020, soit 4 points de moins que le deuxième trimestre 2019. En juillet, il est possible de s'endetter pour financer un projet immobilier à un taux qui oscille entre 0,99% et 1,55% (hors assurance et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans, soit le niveau observé il y a douze mois.
Malgré des conditions d'emprunt performantes, la demande s'est essoufflée dès novembre 2019 avec l'annonce des consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Le dynamisme du marché qui a prévalu tout au long de 2019 a continué de se dégrader en janvier et février 2020 avec l'application rigoureuse de ces critères d'octroi désormais imposés aux établissements de crédit : le strict respect du taux d'endettement maximum à 33% et de la durée maximale de remboursement à 25 ans a provoqué une contraction du nombre de prêts accordés sur les deux premiers mois de 2020 (-6,6% en glissement annuel).
Sans surprise, la crise sanitaire et économique accentue le phénomène. Durant les 2 mois de confinement, la production de crédits immobiliers était quasiment à l'arrêt, tout juste active sur le traitement des dossiers déposés avant la mise en place des mesures d'état d'urgence sanitaire. La reprise post-confinement est un simple rattrapage des demandes suspendues depuis la mi-mars, un effet en trompe-l'œil qui pouvait laisser supposer que les Français se ruaient de nouveau sur la pierre.
Certes, les recherches de maisons avec jardin et d'appartements avec accès extérieur ont marqué une tendance forte auprès des agents immobiliers et des sites d'annonces, mais les chiffres sont têtus : l’activité immobilière est en retrait par rapport à son niveau de février 2019, a fortiori par rapport à celui de juin 2020. Le nombre de prêts accordés recule de près de 10% sur un an en juin 2020.
Les ménages privés de crédit immobilier
Si les taux se maintiennent à un niveau toujours bas, l'accès au crédit à l'habitat s'est resserré. Par la voix de son directeur général adjoint Philippe Taboret, le courtier Cafpi dénonce l'ineptie des recommandations du HCSF dont la double règle du taux d'endettement et de la durée d'emprunt s'applique à l'aveugle, sans prise en compte du reste à vivre, paramètre aussi pertinent que le taux d'effort.
Autre frein au crédit immobilier, les taux de l'usure, qui intègrent tous les frais relatifs au crédit. Une nouvelle fois, leur niveau trop faible est facteur d'exclusion pour les candidats à l'emprunt qui ne peuvent obtenir de financement qu'en s'endettant sur les durées les plus longues. On pense encore et toujours aux primo-accédants, souvent des jeunes actifs dépourvus d'apport personnel suffisant, qui pouvaient en 2019 emprunter au-delà de 25 ans. Les investisseurs sont également les grands perdants de ce nouveau cadre réglementaire : la garantie des revenus locatifs ne suffit plus si le taux d'endettement se situe sur le fil des 33% maximum désormais explicitement autorisés.
Assouplir les conditions d'attribution des crédits immobiliers
Pour Cafpi, si les autorités n'envisagent pas d'assouplir les conditions d'octroi, la production de crédits immobiliers pourrait chuter d'un tiers en 2020. Pour étayer son propos, le courtier s'appuie sur la baisse de la demande au sein de l’enseigne et de la baisse du taux d'octroi par les banques. Les propos de Philippe Taboret illustrent la perte d'activité à venir : «En temps normal, le taux d'accord bancaire des crédits était de l'ordre de 60 à 65%. Il a commencé à chuter sensiblement en début d'année avec l'effet des recommandations du HCSF et les difficultés liées au taux d'usure. Il s'établit désormais à 54% et pourrait bien encore chuter jusqu'à 50% si rien n'est fait".
La Banque de France est clairement incriminée dans cette catastrophe annoncée. Le courtier réclame un adoucissement des conditions actuelles pour permettre aux clientèles mises au ban du crédit, primo-accédants comme investisseurs locatifs, mais aussi les seniors empêchés par le surcoût de leur assurance emprunteur, de pouvoir financer leur projet immobilier. À nouveau, Cafpi demande à reconsidérer le calcul du taux de l'usure et de suspendre les recommandations du HCSF pour fluidifier le marché immobilier.