Les établissements de crédit manipuleraient le Taux Annuel Effectif Global pour tromper les emprunteurs sur le poids réel de l'assurance dans le coût total de l'opération. Révélée par le courtier Securimut, cette information jette une fois de plus le discrédit sur les banques dans le domaine de l'assurance de prêt immobilier, produit qu'elles ne veulent nullement partager avec la concurrence.
TAEG : indicateur essentiel à géométrie variable
Dans un récent rapport, le courtier Securimut pointe du doigt les méthodes contestables des établissements de crédit en matière d'assurance de prêt. Selon lui, le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global serait manipulable et trompeur. Or, le TAEG est le principal indicateur qui rend compte du coût total d'un crédit immobilier, car il intègre tous les frais liés à l'obtention de l'emprunt, au-delà des intérêts :
- frais de dossier
- frais de garantie (hypothèque, caution, etc.),
- frais d'expertise du bien immobilier,
- frais de courtage,
- primes d'assurance emprunteur.
Ce taux synthétique de référence doit faciliter la comparaison des offres et être obligatoirement indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que sur le contrat de crédit remis au candidat à l'emprunt. Le TAEG ne peut être supérieur au taux de l'usure applicable, c'est-à-dire le taux maximum légal que la banque ne peut dépasser pour accorder un crédit immobilier sur la durée concernée.
Plus le TAEG est faible, meilleur marché sera le crédit. Une logique mathématique qui se confirme si le crédit va au terme initialement prévu dans le contrat. Mais en cas de remboursement anticipé, le TAEG induit en erreur dans le sens où il ne permet pas une comparaison objective, le coût de l'assurance emprunteur n'étant pas détaillé par cet indicateur.
Selon les statistiques, un emprunt souscrit sur 20 ou 25 ans est remboursé par anticipation au bout de 8 ou 10 ans. Partant de cette observation, le courtier Securimut compare deux offres à TAEG identiques en scindant le coût de l'assurance sur 1, 8 et 20 ans.
TAEA : seul indicateur du coût réel de l'assurance emprunteur
Tel qu'il est construit, le TAEG peut égarer l'emprunteur sur le poids de l'assurance. « Entre ces deux financements à TAEG identiques, en l’absence d’informations dissociées sur le crédit et l’assurance, les emprunteurs seront probablement tentés de choisir celui qui a le taux nominal de crédit le plus faible (banque A), ce qui serait une erreur », explique Securimut.
Dans la banque A, l'assurance est calculée sur le capital restant dû, ce qui implique que les primes sont plus élevées en début de prêt, les mensualités des toutes premières années étant essentiellement composées des intérêts d'emprunt et d'une faible proportion de capital. Dans la banque B, les primes sont constantes, car calculées sur le capital initial. Sur la durée prévue, soit 20 ans, l'offre de la banque A est plus intéressante que celle de la banque B, car l'emprunteur aura déboursé au total 11 656€ pour l'assurance contre 13 392€. En revanche, si le crédit est remboursé par anticipation au bout de 8 ans, le coût de l'assurance dans l'offre A est de 2 000€ supérieur à l'offre B.
Dès lors que l'emprunteur n'a pas accès à ces informations détaillées quant au coût de l'assurance, il ne peut faire un choix éclairé entre deux offres. Pour comparer objectivement les offres de crédit immobilier, Securimut estime qu'il conviendrait d'exclure le taux de l'assurance du TAEG et d'indiquer le coût de l'assurance grâce au TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance.
Depuis 2014, la loi Hamon oblige les banques à mentionner le TAEA sur la fiche d'information remise au client dès que l'assurance est exigée. En raison du coût que représente l'assurance dans un crédit immobilier (entre 30% et 50% du coût global selon les profils), cette information est cruciale pour permettre aux emprunteurs d'exercer librement leur choix du contrat. Malheureusement, les consommateurs connaissent mal cet indicateur et les banques font en sorte qu'il soit peu lisible dans les offres de prêt.
TAEG réduit artificiellement : la non-intégration de certaines garanties
Securimut dénonce ici un autre problème : les banques n'intègrent pas toutes les garanties. Pratique autrefois marginale, le fait de ne pas inclure les garanties facultatives dans le TAEG, comme la garantie perte d'emploi, concernerait désormais tous les établissements bancaires. Chez certains, la part exclue du TAEG peut atteindre 75%. Devenu “un instrument de désinformation”, le TAEG devrait être systématiquement séparé du TAEA, ce qui permettrait aux consommateurs de juger du coût réel de l'assurance emprunteur.
Le TAEA qui doit être mentionné sur toute offre de prêt doit comporter les informations suivantes :
- le coût de l'assurance de prêt sur la durée totale,
- le coût mensuel et annuel,
- le détail des garanties, avec mention des garanties obligatoires (décès, invalidité, incapacité) et facultatives (perte d'emploi).
La crise économique actuelle oblige les banques à redoubler de vigilance dans l'analyse des demandes de financement immobilier. Les profils évoluant dans les secteurs sinistrés comme l'hôtellerie-restauration, l'événementiel, le tourisme ou l'aérien se voient contraints de souscrire une garantie perte d'emploi, qui peut coûter jusqu'à 1% du montant emprunté. En ajoutant le coût des garanties obligatoires, le TAEG peut outrepasser le taux d'usure applicable. Le tour de passe-passe qui consiste à ne pas inclure la garantie perte d'emploi dans le TAEG permet à la banque d'accorder le financement. Dernier piège pour l'emprunteur : une fois qu'il a souscrit cette garantie facultative, il ne peut s'en défaire en cours de prêt, puisqu'il ne pourra invoquer l'équivalence de niveau de garanties.
On voit ici toute l'ingéniosité des banques à vouloir freiner le droit légitime des emprunteurs de choisir librement l'assurance qui va couvrir leur prêt immobilier. Malgré un arsenal législatif en faveur de la délégation d'assurance (lois Lagarde et Hamon, amendement Bourquin), les emprunteurs continuent de payer trop cher une couverture dont ils peinent à maîtriser tous les contours.