La multiplication des refus de crédits immobiliers inquiète les courtiers et engendre à nouveau un climat délétère avec les organismes de financement. Trois facteurs conjugués sont à l'origine de cette situation qui crispe la relance du marché immobilier : le durcissement des conditions d'octroi, la hausse des taux d'intérêt et la baisse des taux de l'usure pour le deuxième trimestre 2020.
Une reprise en trompe-l'œil
Après deux mois de confinement, les projets immobiliers reprennent et avec eux, les demandes de crédits à l'habitat. La mise en place de mesures dérogatoires comme le prolongement des délais administratifs échus entre le 12 mars et le 24 mai aurait pu mettre fin à bon nombre de projets initiés avant la mi-mars. Il n'en est rien. Selon MeilleursAgents, les Français n'ont pas renoncé à leur désir immobilier, et beaucoup de transactions engagées sont en voie de finalisation. Les notaires constatent toutefois de 10% à 15% de compromis qui avortent, fait plutôt rare en temps normal. Le confinement et l'incertitude de l'avenir ont incité certains candidats à l'emprunt à faire valoir leur droit de rétractation : s'endetter sur 20 ou 25 ans est un engagement qu'ils ont désormais peur d'assumer.
En dépit de ces réticences, le marché immobilier redémarre, porté par l'intérêt toujours soutenu des Français pour la pierre. Les professionnels estiment que le niveau d'activité est proche de celui d'avant le confinement. Chez le courtier Vousfinancer, les nouvelles demandes de prêt enregistrées depuis début mai représentent 70% du volume habituel en cette période. Simple effet de rattrapage ou reprise durable de l'activité ? Il est trop tôt pour trancher, la question reste suspendue aux conditions de financement, à la situation de l'emploi et à la confiance des ménages. Les deux derniers facteurs sont liés. Si on ne peut nier l'implication efficace de l'État concernant l'économie durant cette crise sanitaire (chômage partiel pour 13 millions de salariés), la suite va être douloureuse, avec des faillites en masse et des licenciements par milliers. Quant aux conditions d'emprunt, elles risquent elles aussi d'hypothéquer la relance du marché immobilier.
Durcissement des conditions d'octroi
Dès janvier 2020, les courtiers se sont émus des recommandations formulées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fin décembre ; elles portaient, selon eux, des risques accrus de refus de prêts. Plusieurs voix s'élevaient pour alerter sur la menace potentielle d'exclusion à la propriété immobilière de quelque 100 000 candidats à l'emprunt. Tout le tapage médiatique autour de ces consignes n'a pas infléchi la politique d'octroi des banques. Ces nouvelles règles, notamment celles qui consiste à ne pas dépasser le taux d'endettement de 33% et à limiter la durée de remboursement à 25 ans, ont valeur d'injonctions, compte tenu de la menace qui pèse sur les organismes de crédit (augmentation du taux de fonds propres). Rares sont ceux à continuer à considérer le reste à vivre, paramètre essentiel qui permet pourtant à un ménage emprunteur d'outrepasser à la marge le taux d'endettement sans mettre en péril sa capacité de remboursement.
Cette stricte application des recommandations du HCSF a rapidement eu des effets visibles sur la distribution du crédit à l'habitat, la recentrant dès janvier sur les clientèles les plus aisées, celles qui peuvent emprunter sur les durées les plus courtes en raison de leur niveau de revenus et de la présence d'un apport personnel suffisant. Désormais, l'aggravation des risques induits par une crise économique mondiale sans précédent affecte les banques (défaut de paiement des entreprises et des ménages emprunteurs), et les oblige à resserrer davantage les conditions d'octroi de crédits aux particuliers.
Les banques beaucoup plus sélectives
Vousfinancer constate que bon nombre de dossiers de prêt, qui seraient passés haut la main en 2019, sont aujourd'hui refusés par les banques. En dépit de revenus et d'apport supérieurs à l'an dernier, certaines demandes de financement sont recalées, car elles échouent à respecter les consignes du HCSF. Sur les 5 premiers mois de l'année 2020, le pourcentage de refus est passé de 5,4% à 6,6% en un an. La sélectivité des organismes de crédit se fait plus rigoureuse, affecte les primo-accédants qui doivent d'habitude d'emprunter sur de longues durées pour respecter le taux d'endettement au tiers de leurs revenus, mais aussi les investisseurs, grands perdants des nouvelles conditions d'emprunt. Souvent propriétaires de leur résidence principale pour laquelle ils remboursent toujours un crédit, les investisseurs tombent sous le couperet des banques, car leur endettement excède généralement les 33%. Les revenus locatifs futurs ne permettent plus d'abaisser le seuil de l'endettement et de compenser les mensualités de remboursement. À fin mai 2020, 30% des refus de prêts concernaient des demandes d'investisseurs, contre 26% en 2019.
L'effet ciseau des taux d'usure
Ces dossiers recalés se sont heurtés à un problème majeur avec la remontée actuelle des taux d'intérêt, la baisse des seuils de l'usure. L'effet ciseau les pénalise, en raison du décalage entre la fixation des barèmes bancaires et la grille des taux maximum légaux. Sommées par le HCSF d'être plus rigides, les banques ont privilégié les meilleurs profils, ce qui a alimenté le recul des taux de l'usure. Calculés sur la moyenne des taux octroyés le trimestre précédent, ces maxima au-delà desquels les établissements n'ont pas le droit d'accorder de financement baissent mécaniquement. Le phénomène risque de perdurer et de s'engager dans un cercle vicieux. Les profils premium continueront d'accéder à l'emprunt immobilier, contribuant ainsi à une progression beaucoup plus lente des taux d'usure par rapport aux barèmes des banques, qui doivent en parallèle rester compétitives alors que les taux d'emprunt se redressent depuis début avril.
La reprise durable du marché immobilier est conditionnée à l'assouplissement temporaire des consignes du HCSF et à la refonte du calcul des taux de l'usure, un geste fort plaidé par l'ensemble des courtiers.