Le relâchement fin décembre 2020 des mesures d'octroi édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière permet de fluidifier le marché immobilier. Il intervient dans un contexte de taux au plancher, ce qui facilite d'autant plus la recherche d'un crédit pour financer un projet immobilier. Cependant, les professionnels regrettent que les conditions d'octroi soient identiques quel que soit le profil de l'emprunteur, investisseur ou acheteur occupant.
Assouplissement des règles d'octroi des crédits à l'habitat
Fin 2020, le HCSF adoptait une nouvelle politique de distribution des crédits immobiliers, décidant d'ajuster les règles issues de sa recommandation de décembre 2019. Confirmées par la séance du 18 mars 2021, ces nouvelles mesures semblent favoriser le marché immobilier, permettant à certains candidats auparavant exclus d'accéder à un financement. Le passage du taux d'endettement de 33% à 35% des revenus nets de l'emprunteur permet aux banques d'avoir une approche de l'endettement plus réaliste, tout en laissant plus de marges à certains profils comme les cadres ou les investisseurs, comme l'indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi et président d'honneur de l'Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédits).
Le rehaussement du taux d'endettement s'accompagne d'un allongement de la durée de remboursement. Les acquisitions dans le neuf bénéficient d'une durée de prêt jusqu'à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé d'amortissement). Cette limite de durée ne concerne pas les PTZ auxquels ont recours les primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale : le prêt sans intérêt, complément d'un crédit classique, peut courir jusqu'à 30 ans.
Selon le HCSF, "la dérive des conditions d’octroi semble s’être interrompue, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés, des maturités longues ou des ratios prêts sur valeur du bien élevés ayant commencé à se réduire". Les consignes du HSCF avaient été instaurées après une année 2019 particulièrement surchauffée, qui laissait craindre un endettement excessif des ménages et un déséquilibre financier des prêteurs en cas de hausse des défauts de paiement.
Affiner les conditions d'octroi
Pour autant, Philippe Taboret regrette que ces nouvelles conditions d'octroi n'opèrent aucune distinction entre l'achat de la résidence principale et l'investissement locatif. Avec l'Apic, il s'engage dans un exercice de lobbying auprès du HCSF pour que soient pris en considération les revenus locatifs dans la capacité d'emprunt. Début 2020, les banques ont en effet modifié la formule de calcul du taux d'endettement pour l'immobilier locatif.
Avant janvier 2020, les banques pouvaient appliquer la méthode dite par différentiel qui consistait à défalquer de la charge d'emprunt les futurs revenus locatifs (pondérés à 70% ou 75% de leur montant selon les établissements). Même si elle implique un taux nominal plus élevé, cette méthode est largement plus avantageuse que le calcul classique qui ajoute les revenus locatifs aux autres revenus, car elle permet d'accroître la capacité d'emprunt voire de faire passer un dossier exclu autrement. Désormais, les prêteurs appliquent la méthode classique et bon nombre d'investisseurs potentiels se voient recalés pour cause de taux d'endettement supérieur à la norme en vigueur (35%).
Exemple :
Considérons un investisseur avec 2 000€ de revenus mensuels, qui paie un loyer de 500€/mois pour sa résidence principale. Il acquiert un appartement dont il compte retirer 700€ de revenus locatifs, financé par un crédit avec une mensualité de 500€.
La banque va opérer une décote sur les loyers : 700 x 0,70 : 490 €
Selon la méthode classique, le calcul du taux d'endettement est le suivant :
((500 + 500) / (2 000 + 490)) x 100 = 40,16%
Avec le calcul différentiel, le taux d'endettement reste en-deçà de la limite autorisée (35%), la mensualité étant diminuée des revenus locatifs (500 - 490 = 10):
((500 + 10) / 2 000) x 100 = 25,5%
Certaines banques étaient réputées pour pratiquer la méthode différentielle comme le Crédit Agricole ou La Caisse d'Épargne, ce qui leur permettait de contourner la règle des 33% ou 35%. Elles se plient dorénavant à la méthode simple, facteur d'exclusion pour certains candidats investisseurs.
Pour Philippe Taboret, le maintien des règles d'octroi actuelles risque de peser sur le marché immobilier en 2021, déjà frappé d'un déséquilibre entre la baisse du marché du neuf et le manque d'offres dans l'ancien.