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Crédit immobilier et taux d'usure : la polémique enfle entre les courtiers et la Banque de France

Le temps est à l'orage sur le marché immobilier. Alors que les courtiers dénoncent depuis des mois le blocage du crédit à cause de la problématique des taux d'usure, la Banque de France démend toute entrave et assure que l'activité reste dynamique. C'est pourtant toute la chaîne du marché immobilier qui risque d'être totalement grippée si aucune réforme de l'usure ne se met en place rapidement.

Désaccord sur les chiffres

Passe d'armes entre les courtiers et le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau. Les premiers affirment que 45% des demandes de financement sont refusées à cause du niveau trop bas des taux d'usure, le second, dans une interview au média BFM Business, juge "ce chiffre très peu crédible" et le démend avec insistance. Une bataille de chiffres qui s'explique par le décalage temporel des données utilisées par chaque camp.

Les taux d’intérêt du crédit immobilier ont subi une nouvelle hausse en septembre 2022. Actuellement, ils tournent autour de 1,90% en moyenne sur 20 ans (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés). Le taux d'usure pour les prêts d'une durée de 20 ans ou plus est quant à lui fixé à 2,57% pour ce troisième trimestre 2022. æ

L'étau se resserre de plus en plus, entre des taux nominaux qui ne cessent d'augmenter depuis mars dernier et des taux d'usure qui évoluent trop doucement d'un trimestre à l'autre. La marge est plus que minime pour ajouter au taux brut tous les frais annexes, dont l'assurance emprunteur, sans que le TAEG outrepasse le taux d'usure : c'est l'effet ciseau qui empêcherait 45% des dossiers d'aboutir selon les remontées du terrain des courtiers.

Pour la BdF et son gouverneur, "le crédit immobilier reste très dynamique, on est à plus de 6% de croissance. Les taux remontent progressivement. Au mois de juillet, on était en moyenne à 1,45% (…) Les taux restent très favorables et le crédit immobilier reste très bien financé". Le chiffre de 45% de refus n'est donc pas validé. En prenant un taux datant de juillet, qui est en fait un taux octroyé trois mois plus tôt c'est-à-dire en mars, le gouvernement de la BdF se trompe de temporalité et nie la réalité des faits. Depuis août, il est quasiment impossible d'emprunter sous la barre des 2%.

Le mince espace vacant est réservé aux jeunes actifs qui bénéficient d'un taux d'assurance faible, si tant est qu'ils aient un apport personnel suffisant pour accéder au crédit, et aux personnes avec des gros revenus, même si la présence de ces derniers se raréfie, la solvabilité n'étant plus l'alpha et l'oméga pour décrocher un crédit immobilier.

Taux d'usure : nœud gordien du crédit ?

Comment résoudre l’impasse des taux d'usure ? Seules les autorités financières, Bercy et la Banque de France, ont le pouvoir de trancher. Il leur faudrait d'abord admettre que ce problème existe bel et bien. L'aveuglement de la BdF, feint ou réel, surprend, alors que les courtiers et même les banques ne cessent d'alerter depuis des semaines sur les conséquences néfastes du blocage du marché.

La BdF minimise l'ampleur du problème car elle se base sur les refus comptabilisés par les banques. Or, bon nombre de dossiers échouent au moment de la simulation en ligne du TAEG, bien avant d’être analysés par les conseillers bancaires. Dans certaines agences de courtage, 70% des simulations sont recalées car le TAEG excède l'usure, mais pour Villeroy de Galhau il n'y a aucune preuve que le taux d'usure représente un problème. Il ajoute qu'aucune association d'emprunteurs français n'a demandé une augmentation des taux d'usure. Et pour cause, un tel collectif n'existe pas !

Bienvenue en absurdistan !

Tous les acteurs sont pénalisés, pas seulement les ménages qui voient s'éloigner leur rêve d'accession à la propriété ou leur projet d'investissement. Courtiers, agents immobiliers, promoteurs, constructeurs, notaires, tous sont les victimes d'une situation absurde où le crédit reste bon marché mais n'est pas accessible. Plusieurs banques ne prêtent plus, car elles ne pourraient respecter le plafond de l'usure si elles augmentaient leurs barèmes de taux comme l'impose la situation monétaire (hausse des taux de la BCE).

Le 20 septembre prochain, les courtiers sont appelés à manifester devant la BdF pour dénoncer “l’immobilisme des pouvoirs publics qui fait peser de lourdes conséquences sur l’immobilier et la vie des Français en général”, selon les termes de Bérangère Dubus, secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC).

Sur un an en août 2022, le montant des nouveaux crédits à l'habitat est en repli de 13,4%. Si les prochains taux d'usure ne remontent pas significativement au 1er octobre, ce ne sont pas 45% mais 75% de dossiers qui pourraient finir aux oubliettes. En gelant ainsi le crédit immobilier, les autorités financières ne chercheraient-elles pas à ralentir la croissance pour freiner l'inflation ?

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Patrick Cuvelier