Les taux d'intérêt se sont relevés de manière significative en février et en ce début mars. Il devient quasiment impossible d'emprunter sous la barre de 1% sur la durée classique de 20 ans. La remontée des taux pourrait ne pas s'arrêter là en raison du contexte géopolitique et plus localement, c'est la réforme de l'assurance emprunteur qui risque d'avoir un effet inflationniste sur le coût du crédit immobilier.
Activité dynamique sur fond de taux en hausse
Les Français accordent toujours leur confiance dans la pierre et manifestent une forte envie d'achat immobilier en ce début d'année, qui fait suite à un millésime exceptionnel en termes de production de crédits à l'habitat et de transactions. Mais le contexte a évolué ces dernières semaines.
Quelques banques avaient relevé leurs barèmes de taux en fin d'année 2021 à l'approche du bilan. Les objectifs étant atteints, elles freinaient la demande pour mieux relancer la machine en janvier en se montrant plus compétitives. Le statu quo a prévalu à l'entame de 2022, avant un changement de braquet en février. Sous la pression de l'inflation et de la remontée de l'emprunt d'État obligataire, les établissements prêteurs ont été contraints d'ajuster leurs barèmes à la hausse. Le mouvement s'est poursuivi en mars, les deux facteurs conjoncturels ayant poussé le curseur.
À fin février, le taux de l'inflation titrait 3,6%, après 2,9% le mois précédent. L'an passé à la même période, l'indice des prix s'affichait à 0,6%. Sur un seul mois, les prix à la consommation ont bondi de 0,7%, après 0,3% en janvier. Cette hausse brutale est consécutive à la très forte accélération des prix de l'énergie, des services, des produits manufacturés et de l'alimentation. Le mouvement risque malheureusement de s'intensifier avec la guerre en Ukraine qui va bouleverser l'économie européenne et mondiale en perturbant les approvisionnements en gaz et en pétrole, également en matières premières et agricoles.
En parallèle, l'OAT 10 ans a bel et bien terminé son incursion en territoire négatif, et ce, depuis fin décembre 2021. L'emprunt obligataire de l'État français a atteint rapidement 0,789% le 16 février dernier, avant de redescendre graduellement à 0,354% le 1er mars pour remonter à 0,568% hier.
Les deux valeurs sont corrélées, car le retour frontal de l'inflation affecte les taux obligataires. Pour compenser la perte de pouvoir d'achat dû à l'inflation, le rendement du titre doit être relevé. Les banques n'ont d'autre choix que de s'adapter au mouvement, tout en continuant à bénéficier des conditions accommodantes de la Banque Centrale Européenne. Pour l'heure, la BCE maintient inchangés ses taux directeurs pour éviter de briser la croissance, mais pour faire face à une inflation quasi intolérable en zone euro (5,8% sur un an fin février), elle pourrait relever ses taux plus rapidement que prévu.
L'éternel problème de l'usure
Le crédit pour les ménages et les entreprises risque d'être plus onéreux. En ralentissant la demande, la pression sur les prix s'allège. Aujourd'hui, il est rare de trouver des barèmes de taux inférieurs à 1% (hors assurance et coût des sûretés). Les taux affichent désormais un 1,20% sur 20 ans, encore loin des valeurs établies en 2020 (1,35%) et en 2019 (1,40%).
Les taux restent très performants, mais cette remontée, si modérée soit-elle, se heurte à l'usure, qui, elle, n'évolue pas durant un trimestre. En période de hausse des taux, l'immobilité des taux légaux est facteur de blocage pour les profils désavantagés. On pense aux jeunes accédants et aux ménages modestes sans apport significatif qui doivent s'endetter sur les durées les plus longues et écopent de facto des taux les plus élevés. Si l'on ajoute une assurance de prêt renchérie par des risques supérieurs à la moyenne, l'équation d'un TAEG sous le seuil de l'usure devient intenable en vertu de l'effet ciseau.
Entrée en vigueur de la réforme Lemoine
L'horizon va sans doute s'assombrir avec un autre paramètre que personne n'avait anticipé : la loi Lemoine sur l'assurance de prêt. Adopté au Parlement le 17 février dernier, le texte contient la résiliation à tout moment des contrats d'assurance et une autre mesure phare, la fin de la sélection médicale pour certains emprunteurs (200 000€ de quotité assurée et remboursement échu à 60 ans). Il s'agit d'une formidable avancée pour les personnes stigmatisées par la maladie, dont le projet immobilier est empêché à cause de surprimes, d'exclusion de garantie ou de refus d'assurance.
À partir du 1er juin prochain, les assureurs ne pourront plus se baser sur les informations du questionnaire de santé pour évaluer les risques incarnés par le candidat à l'emprunt éligible à cette mesure. Si les banques auront toujours la possibilité d'identifier les profils à risques aggravés par l'analyse des relevés de compte, les alternatifs n'auront bien évidemment pas cette opportunité. La segmentation fine des contrats délégués pourrait laisser place à une mutualité nécessaire à la couverture des risques d'une communauté d'emprunteurs, ce qui entraînera une hausse probable des tarifs.
On ne sait pas encore si la loi Lemoine requiert des décrets d’application. Le cas échéant, la référence au tabagisme pourrait rester une information légalement recherchée par les assureurs dans le formulaire de souscription, et ne plus figurer dans le questionnaire de santé.