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Garantie perte d'emploi : nouvelle exigence des banques dans l'octroi des crédits immobiliers

L'allègement des conditions d'octroi des crédits immobiliers formulé par le régulateur s'accompagne d'un durcissement de la politique bancaire en raison du contexte économique. Les établissements sont de plus en plus pointilleux sur la qualité du dossier et exigent dorénavant une nouvelle protection : la garantie perte d'emploi pour les candidats les plus à risques d’un point de vue professionnel. Une incohérence quand on sait combien cette garantie manque d'efficacité, et un nouvel obstacle pour les emprunteurs qui doivent se conformer à l'équivalence de niveau de garantie, quoiqu'il leur en coûte.

Une situation complexe malgré des taux d'emprunt au plus bas

En février dernier, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont de nouveau baissé pour s'approcher au plus près de leur record de l'automne 2019. Toutes durées confondues, le taux moyen s'est établi à 1,14% (hors assurance et coût des sûretés), à deux points du niveau observé en octobre 2019 (données Observatoire Crédit Logement). Le contexte actuel est pourtant bien différent.

L'emballement du crédit à l'habitat en 2019, millésime exceptionnel en termes de transactions et de distribution de financements, a conduit le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à durcir les conditions d'octroi. Tout au long de l'année 2020, les banques ne pouvaient accorder de prêts immobiliers au-delà d'un taux d'endettement à 33% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans. L'assouplissement entré en vigueur en janvier 2021 est de bon augure : le taux d'effort maximum remonte à 35% et la durée d'emprunt peut aller jusqu'à 27 ans (achat en VEFA notamment).

Deux facteurs viennent pourtant freiner l'accès au crédit. Le régulateur a cru bon de rappeler aux banques qu'elles doivent obligatoirement intégrer l'assurance emprunteur dans les charges d'emprunt annuelles pour calculer le taux d'endettement. En omettant sciemment cet élément, certains établissements ont octroyé des crédits immobiliers à des emprunteurs dont le taux d'assurance ne permettait pas de rester dans les limites de l'endettement. Depuis peu, la rigueur vient des banques : certains emprunteurs doivent souscrire la garantie perte d'emploi sous peine de voir leur demande de financement rejetée.

Garantie perte d'emploi : quelle utilité ?

La crise économique actuelle incite les banques à redoubler de prudence dans la distribution des crédits et à scruter à la loupe la stabilité professionnelle des emprunteurs au-delà de leur solvabilité. Les candidats évoluant dans les secteurs d'activité sinistrés comme l'hôtellerie-restauration, l'événement ou l'aérien sont pénalisés et peinent à concrétiser leur projet immobilier. À moins de se plier à la dernière exigence des prêteurs : la souscription à une garantie perte d'emploi, un renfort de garanties qui n'est plus marginal.

Les courtiers le savent pertinemment : la garantie perte d'emploi est d'une utilité médiocre en raison des conditions drastiques de mise en jeu. Réservée aux seuls salariés en CDI avec ancienneté, elle intervient uniquement en cas de perte d'emploi involontaire, le chômage partiel, la rupture conventionnelle, la démission ou le licenciement pour faute grave n'entrent pas dans son champ d'application. Soumise à un délai de carence entre 6 et 18 mois et à un délai de franchise pouvant aller jusqu'à 9 mois, cette protection qui n'en a que le nom est aussi très chère, coûtant entre 0,3% et 1% du capital emprunté. L'indemnisation est quant à elle toujours partielle, entre 30% et 80% du montant des échéances mensuelles sur une durée fixée au plus à 18 mois. Toutes ces raisons font que le taux de souscription à la garantie perte d'emploi reste très faible : autour de 2% du montant des cotisations annuelles en assurance emprunteur.

Il semble donc légitime de s'interroger sur l'utilité d'une telle garantie pour l'emprunteur. Pour le prêteur, elle est évidente : elle grossit sa marge sur l'assurance emprunteur, puisqu'elle peut doubler le coût de la couverture. À garanties équivalentes, un contrat alternatif coûte deux à quatre fois moins cher que l'offre du bancassureur. Quand elle est imposée pour octroyer le crédit, la garantie perte d'emploi est intégrée dans cette notion fondamentale qu'est l'équivalence de niveau de garanties, qui permet à la délégation d'assurance de s'opérer. Si l'emprunteur veut faire jouer la concurrence, il doit présenter au prêteur un contrat délégué assorti de la garantie perte d'emploi.

Garantie perte d'emploi : elle reste facultative et optionnelle

Le rôle des courtiers est essentiel pour guider les emprunteurs dans le chemin de croix du crédit immobilier. Actuellement, en raison de la faiblesse des taux d'intérêts, l'assurance emprunteur pèse proportionnellement beaucoup plus lourd dans le TAEG (taux Annuel Effectif Global). L'ajout de la garantie perte d'emploi plombe encore plus la dépense assumée par l'emprunteur et le scelle auprès de la banque.

 

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