Hausse des taux et faiblesse de l'usure : la délégation d'assurance pour contrer l'effet ciseau

Conjuguée à la forte remontée des taux d'intérêt, la baisse du taux de l'usure sur la durée de 20 ans au deuxième trimestre risque de produire un effet ciseau préjudiciable aux candidats sur le fil. La délégation d'assurance emprunteur est plus que jamais un levier pour réduire le coût du crédit et pour obtenir le financement d'un projet immobilier.

La menace de l'effet ciseau

Phénomène bien connu des professionnels du crédit, l'effet ciseau est actuellement l'obstacle auquel sont confrontés bon nombre de candidats à l'emprunt immobilier. Entre décembre 2021 et avril 2022, les taux d'intérêt ont bondi de 50 points de base, et ce, sur toutes les durées. Une remontée spectaculaire liée au contexte monétaire, lui-même corrélé à la guerre en Ukraine :

• le rendement de l'obligation d'État sur 10 ans titre désormais 1,35% contre 1% fin mars, et après de longs mois en territoire négatif ;
• l'inflation a atteint 4,5% fin mars sur un an, contre 3,6% le mois précédent et 1,1% il y a douze mois.

Alors qu'on pouvait encore s'endetter autour de 1% sur 20 ans en début d'année, le taux sur cette maturité s'affiche actuellement autour de 1,40% (hors assurance et coût des sûretés). Le renchérissement du loyer de l'argent est bel et bien acté et se double d'un autre problème conjoncturel : la baisse du taux de l'usure sur 20 ans.

Pour ce deuxième trimestre, la Banque de France a fixé à 2,40% le taux maximum légal pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus, contre 2,41% au premier trimestre. Un point de base qui semble négligeable mais qui pénalise les profils qui écopent des conditions d'emprunt les moins avantageuses, qu'il s'agisse du taux d'intérêt ou du taux d'assurance. 

Pour mémoire, les taux d'usure sont calculés chaque trimestre sur la base des TAEG moyens octroyés par les banques le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Cette méthode de calcul de l'usure, considérée comme obsolète par une majorité d'observateurs en raison d'un décalage de trois mois, engendre un effet ciseau qui prend en tenailles les candidats confrontés à la hausse brutale des taux d'emprunt.

Et quand il est difficile de négocier un meilleur taux brut, quelle solution adopter pour faire passer sa demande de crédit et rester sous le plafond de l'usure ? La délégation d'assurance, génératrice d'économies quel que soit le contexte du crédit, et aujourd'hui levier pour obtenir un financement.

Recours à l'assurance déléguée

Rappelons quels sont les éventuels éléments de négociation dans une demande de prêt immobilier :

• le taux d'intérêt : les profils premium peuvent décrocher une décote substantielle, à l'inverse, les candidats les moins bien dotés en revenus et en apport personnel écopent des taux les plus élevés. Le taux maximal sur 20 ans est désormais à 2,30% (source Empruntis au 13 avril 2022).
• les frais de dossier : négociables à la marge, montant forfaitaire ou en pourcentage du montant emprunté (avec un plafond) ;
• la garantie : aucune marge de négociation pour l'hypothèque, le PPD ou la caution ;
• les frais d'ouverture et de tenue de compte : négociables à la marge, inexistants si les salaires sont déjà domiciliés dans la banque prêteuse ;
• les éventuels frais de courtage : autour de 1% du montant emprunté, négociables à la marge ;
• l'assurance emprunteur : les formules alternatives sont deux à quatre fois moins chères que les offres bancaires.

Tous ces frais additionnés sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui doit obligatoirement rester en-deçà de l'usure sur la durée concernée. Une équation impossible quand le taux d'intérêt est tiré vers le haut ou que l'assurance plombe le TAEG. On pense aux seniors et aux personnes à risques aggravés en raison de leur état de santé ou de leur profession qui se voient appliquer un taux d'assurance élevé. 

Seule l’assurance de prêt permet de dégager des économies significatives.

Le courtier Magnolia.fr a mesuré le gain qu'un emprunteur senior peut retirer en déléguant son contrat d'assurance à un prestataire alternatif. Non seulement il économise de milliers d'euros sur la durée de son crédit mais il obtient son financement, qu'il n'aurait pu décrocher avec l'assurance proposée par le prêteur. Voici les chiffres.

Jean est un cadre de 55 ans qui souhaite emprunter 300 000€ sur 20 ans pour financer sa résidence principale en région Occitanie. Sa banque lui propose un taux nominal de 1,40%, assorti d'un taux d'assurance à 0,65%, de frais de dossier de 1 000€ et de frais d'hypothèque à 3 800€.

• *Taux moyen pour un emprunt sur 240 mois, avril 2022

• **Taux moyen pour assurance groupe bancaire pour un profil salarié cadre 55 ans
• *** Taux moyen Magnolia.fr pour assurance déléguée pour un profil salarié cadre 55 ans

Les profils à risques pour raisons médicales ou professionnelles sont pénalisés par les offres d'assurance bancaire. Le niveau élevé des tarifs ne leur permet pas de décrocher leur crédit, d'autant plus en période de remontée soudaine des taux d'emprunt. L'usure ne tenant pas compte des valeurs du moment, ces candidats, déjà victimes du poids de l'assurance dans le TAEG, se heurtent à l'effet ciseau.

Avec l'appui d'un courtier, expert rompu aux arcanes bancaires, un profil à risques peut accéder à l'emprunt et réaliser son projet immobilier. Hier comme aujourd'hui, la délégation d'assurance permet de réaliser d'importantes économies et dans le contexte actuel, se révèle la solution offerte à certains emprunteurs pour accéder à la propriété.