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La hausse des taux de l'usure va faciliter l'accès au crédit immobilier, mais la non-prise en compte du reste à vivre est une erreur

Alors que banques et courtiers plaident pour une révision des règles d'octroi édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière fin 2019, la légère remontée des taux de l'usure devrait permettre à certains candidats à l'emprunt immobilier de représenter leur dossier. Dans un contexte marqué par une hausse très nette des refus de prêt depuis la mise en œuvre de ces recommandations, les intermédiaires en crédit réclament que soit pris en compte une notion aussi déterminante que le taux d'endettement : le reste à vivre.

Hausse de l'usure au quatrième trimestre 2020

Publiés chaque trimestre par la Banque de France, les taux de l'usure applicables pour le dernier quart de l'année 2020 sont en légère hausse par rapport au trimestre précédent. Calculés sur les taux moyens pratiqués les trois derniers mois par les établissements financiers, augmentés d'un tiers, les taux légaux représentent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent en aucun cas dépasser pour accorder un crédit. Ce taux agrège tous les frais relatifs au crédit, à savoir les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, de garantie, d'expertise du bien, et les éventuels frais de courtage, notamment liés à la souscription d'une assurance déléguée.

Le tableau ci-dessous indique les taux maximum applicables pour les demandes de crédit immobilier entre le 1er octobre et le 31 décembre 2020 : 

Durée

Taux d’usure T3

Taux d’usure T4

Écart T3/T4

Prêts d’une durée <10 ans

2,39%

2,41

+0,02%

Prêts d’une durée de 10 ans à <20 ans   

2,40%

2,52%

+0,12%

Prêts d’une durée de 20 ans et plus

2,57%

2,68%

+0,11%

Prêts à taux variable

2,28%

2,41%

+0,13%

Prêts-relais

3,01%

3,01%

+0%

 

Cette remontée des taux de l'usure s'explique par l'augmentation des taux d'intérêt enregistrée à la fin du confinement et celle des frais de dossiers opérée par les banques. Sur la durée de 20 ans, le taux de l'usure avait atteint son seuil le plus bas au deuxième trimestre 2020 (2,21%). Les quelque 17 points glanés dans l'intervalle vont permettre aux candidats bloqués par un TAEG sur le fil de représenter leur dossier. Sont concernés en premier lieu les emprunteurs qui écopent les taux d'intérêts les plus élevés parce qu'ils manquent d'apport personnel (primo-accédants et investisseurs), également en raison des risques qu'ils incarnent (antécédents médicaux, profession à risques)

Augmentation des refus de prêt depuis janvier 2020

En baisse depuis le début de l'année 2020, les seuils de l'usure ont restreint l'accès au crédit immobilier pour un grand nombre de ménages, entraînant une nette augmentation du taux de refus. En 2019, les dossiers recalés représentaient environ 5% des demandes de financement immobilier, taux qui atteint aujourd'hui plus de 10%, en raison d'une usure trop basse, également des règles d'octroi imposées aux banques par le régulateur depuis janvier 2020. C'est le chat qui se mord la queue. Le recentrage du marché immobilier sur les emprunteurs les mieux dotés en vertu de la double règle du taux d'effort à 33% et de la durée de remboursement limitée à 25 ans a généré un ajustement à la baisse des taux d'intérêts accordés, qui s'est mathématiquement répercutée sur les taux de l'usure

La crise sanitaire a bien évidemment accru la vigilance des banques : les candidats à hauts revenus, pourvus d'un apport personnel important (autour de 20% minimum), évoluant dans un secteur épargné par la crise économique, sont privilégiés au détriment des autres, moins vertueux, même s'ils démontrent leur solvabilité. Mi-septembre, le HCSF a réitéré sa position en matière d'octroi, n'envisageant aucun assouplissement avant la fin de l'année. Une rigueur qui ne passe plus, même auprès des banques, qui, comme les courtiers, en appellent au régulateur pour réviser ces règles jugées trop strictes pour fluidifier l'accès au crédit.

Considérer le reste à vivre

L'entêtement du HCSF aura un impact négatif sur les projets immobiliers des Français, tout en pénalisant les marchés de l'immobilier et de la construction. La non-prise en compte du reste à vivre par le HCSF est dénuée de bon sens, une “incohérence par rapport au marché du crédit”, comme l'exprime Christelle Monin-Mabille, présidente de la CNCEF Crédit, association professionnelle de l'IOBSP qui compte 800 membres. Dans une tribune du 7 octobre dernier*, elle rappelle que le reste à vivre est un des déterminants principaux de l'octroi de crédits par les banques. L'application stricte du taux d'effort maximum à 33% trouve sa limite quand n'est pas pris en compte le reste à vivre. Il apparaît illogique de considérer sur un pied d'égalité un client qui gagne 1 500€ mensuels et un autre qui déclare 7 000€. Plutôt que l'égalité face aux règles d'octroi, mieux vaut l'équité qui introduit une interprétation éclairée de ces règles en adéquation avec la situation de chaque candidat.

La CNCEF s'interroge sur l'objectif des recommandations du HCSF et sur l'intérêt des banques, et s'inquiète des répercussions négatives sur tous les acteurs du marché immobilier, mais aussi sur le moral des Français à qui on ferme encore plus les portes de l'accession à la propriété. Alors que l'emprunt sans apport est désormais impossible, bon nombre de potentiels primo-accédants qui pouvaient être financés en 2019 vont devoir rester locataires ou, pour ceux qui habitent en région parisienne, être obligés de s'exiler plus loin s'ils veulent acquérir un bien immobilier dans leurs moyens, avec les conséquences que cela engendre sur la qualité de vie. Selon les données des notaires, les prix des logements ont grimpé de près de 9% en petite couronne, de 7,6% pour les maisons en grande couronne, une hausse auto-alimentée par un nouveau déséquilibre offre/demande.

Alors que le logement est le premier poste de dépense et d'inquiétude pour les Français, le temps est à un "fonctionnement apaisé du crédit" et "à la recherche de lisibilité et de stabilité pour redresser notre économie".?

*https://www.cncef.org/tribune-taux-dendettement-maximal-quid-du-reste-a-vivre/

 


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