La loi réformant le marché de l'assurance de prêt a été publiée lundi 28 février au Journal Officiel. Le texte comprend trois mesures phares dont la résiliation à tout moment, enjeu majeur pour les alternatifs. Cette loi censée favoriser l'emprunt immobilier pour tous contient par ailleurs des effets pervers en raison de la difficulté d’appréciation du risque.
Trois évolutions essentielles
Après plusieurs épisodes décourageants, la proposition de loi Lemoine, du nom de la députée à l'origine du texte, a finalement été adoptée par le Parlement le 17 février dernier. Sa promulgation au Journal Officiel est intervenue lundi dernier, pour une entrée en vigueur à compter du 1er juin prochain.
Force est de constater que le texte voté n'a rien à voir avec la première mouture déposée à l'automne 2021. L'article 1 sur la résiliation à tout moment constituait la PPL, mais pour arriver au consensus issu de la commission mixte paritaire, les députés ont dû accepter l'introduction de deux autres mesures : la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions et la réduction du délai du droit à l'oubli.
La réforme est donc plus profonde qu'envisagée, puisqu'elle met fin à la discrimination pour raisons de santé tout en facilitant le changement d'assurance, projet initial de la députée Patricia Lemoine.
La résiliation à tout moment entrera en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats, et sera applicable aux contrats en stock à partir du 1er septembre 2022. La mesure rend caduque la loi Hamon qui prévoit le changement d'assurance à tout moment durant la première année de remboursement du prêt, ainsi que l'amendement Bourquin relatif à la substitution annuelle à date d'échéance au-delà des douze premiers mois.
La deuxième disposition phare de la loi Lemoine est la fin de la sélection médicale pour les prêts de moins de 200 000€ dont le terme intervient avant les 60 ans de l'emprunteur. La somme plafonnée est portée à 400 000€ en cas d'emprunt à deux, sous réserve d'une quotité assurée à 50/50. Un amendement déposé par le gouvernement et adopté par les parlementaires précise en effet que le montant de 200 000€ s'applique par assuré et sur le total de l'encours de crédit. L'objectif est d'éviter qu'un même emprunteur ne souscrive plusieurs contrats pour des montants inférieurs à 200 000€.
La fin du questionnaire de santé sous certaines conditions va concerner potentiellement la moitié des candidats à l'emprunt, par défaut les plus jeunes (jusqu'à 35 ou 37 ans) qui empruntent en moyenne des sommes inférieures au plafond, à rembourser obligatoirement dans un délai de 25 ans, durée maximale imposée par le régulateur.
Troisième et dernière évolution pour l'accès à l'assurance et au crédit, le délai du droit à l'oubli passe de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. Ce droit, qui concernait jusqu'à présent uniquement les personnes touchées par un cancer, s'appliquera aussi aux anciens malades de l'hépatite C. Promesse d'Emmanuel Macron en 2017, le droit à l'oubli raccourci à 5 ans va offrir de nouvelles perspectives aux candidats discriminés par leur passif de santé. Ces deux mesures entrent en jeu le 1er juin prochain.
Meilleure protection de l'assuré ?
L'achat immobilier est souvent le projet d'une vie. Près de 7 millions de personnes détiennent un crédit à l'habitat, couvert en très grande majorité par un contrat d'assurance bancaire. Au total, le marché de l'assurance de prêt rapporte quelque 10 milliards de cotisations annuelles dont 8 milliards pour le seul crédit immobilier, captés à 87% par les bancassureurs.
La délégation d’assurance, tout comme le changement de contrat autorisé dans le cadre de la loi Hamon ou de l'amendement Bourquin, ne profitent aujourd'hui qu'aux emprunteurs avertis, généralement des ménages aisés et des cadres. De manière encore plus marginale pour l'amendement Bourquin qui n'a pas su clarifier à temps la date butoir, permettant aux banques de jouer sur cette ambiguïté pour retarder voire bloquer toute demande de résiliation/substitution.
Le changement à tout moment va permettre une mise en concurrence plus importante, d'autant que les prêteurs sont obligés d'informer annuellement leurs clients de ce droit sur tout support durable. À défaut, les banques sont passibles d'une amende administrative de 15 000€. Encore faudra-t-il que les autorités de contrôle soient en capacité de sanctionner ! L'ACPR procède à une dizaine de vérifications annuelles et s'est contentée d'adresser des mises en garde et une seule sanction depuis l'entrée en lice de la délégation d'assurance, alors même que les pratiques indélicates voire délictueuses des banques n’ont jamais cessé.
Il est permis de douter de la force de dissuasion des sanctions prévues par la loi si la vigilance de la part de l'ACPR quant aux pratiques commerciales des banques reste molle.
Autre doute soulevé par cette réforme : comment les assureurs vont-ils désormais apprécier le risque en l'absence d'informations sur l'état de santé de l'emprunteur ? Un contrat d'assurance est par définition un contrat aléatoire, l'aléa constituant l'essence même du contrat. En vertu de l'article L.121-15 du code des assurances, toute convention d'assurance est nulle faute d'aléa. La loi le dit et la jurisprudence le répète : pas d'assurance sans aléa. Un contrat d'assurance ne peut en effet porter sur un risque que l'assuré savait déjà réalisé au moment de la souscription.
On peut donc s'inquiéter des nullités qui pourraient être opposées pour défaut d'aléa, notamment par le biais d'insertion de clauses d'exclusion notamment. Pour compenser l'absence d'information, les assureurs seront tentés non seulement d'inclure davantage de clauses d'exclusion de garantie mais aussi d'augmenter leurs tarifs.
La réforme de l'assurance de prêt comporte des effets bénéfiques et pervers qu'il faudra observer rapidement pour éviter des dérives, toujours préjudiciables aux emprunteurs.