logo simulassur blanc

Augmentez votre chiffre d'affaires

Devenir partenaire

Mensualisation du taux d’usure : un crédit immobilier plus fluide ?

Annoncée officiellement vendredi 20 janvier, la mensualisation du taux d’usure des crédits immobiliers sera en place à partir du 1er février pour une durée provisoire de six mois. Les courtiers saluent une décision salutaire… qui ne règle pas tout. La méthode de calcul de l’usure reste inchangée. La prochaine étape ? Une réforme en profondeur ?

Taux d’usure mensuel au 1er février 2023

Dans un communiqué publié le vendredi 20 janvier dernier, la Banque de France a confirmé l’ajustement technique, à un rythme mensuel et non plus trimestriel, des taux d’usure des crédits immobiliers à compter du 1er février 2023, et ce, pour une durée provisoire de six mois, soit jusqu'au 1er juillet prochain. Cette décision intervient après concertation avec les professionnels du crédit, représentants des banques et des intermédiaires en crédit.

On peut saluer l’énergie des courtiers à vouloir faire bouger les lignes, en sollicitant sans relâche la Banque de France et son ministère de tutelle (Économie et Finances). Depuis l’été dernier, les courtiers alertent le gouvernement sur l’imminence d’un blocage du marché immobilier.

Dans son communiqué, la BdF ne concède aucun dysfonctionnement de l’usure, réaffirmant que « l’application de la formule des taux de l’usure a conduit à des hausses bien proportionnées », et que « les banques ont continué des derniers mois à servir les emprunteurs de toutes classe d’âge, de revenu et ce pour tous les motifs d’acquisition, confirmant l’absence de blocage du marché ».

Pourtant, les chiffres ne mentent pas. Dans son dernier baromètre, l’Observatoire Crédit Logement/CSA constate un plongeon de la production de crédits immobiliers en 2022 de 20%, un repli qui s’est creusé au quatrième trimestre après les diverses hausses du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne. Sans quasiment aucune profitabilité sur les nouveaux prêts, bon nombre de banques de détail avaient renoncé à distribuer des financements à l’habitat au dernier trimestre 2022.

Mais pour la première fois, la BdF avoue avoir observé des « variations dans la répartition de la distribution du crédit, avec un effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre ». Un jargon institutionnel pour expliquer que les Français peinent à accéder au crédit immobilier depuis des mois, espérant chaque trimestre une hausse significative du taux d’usure pour représenter leur dossier de financement.

Un calcul de l’usure inchangé

Cette révision mensuelle va permettre de « lisser » les relèvements du taux d’usure, ce qui facilitera l’accès au crédit immobilier à des milliers de ménages bloqués par un système qui s’est révélé dysfonctionnel depuis le printemps 2022. Elle aura aussi pour effet boomerang d’accélérer la remontée des taux d’intérêts. Les courtiers s’attendent à des taux autour de 4% sur 20 ans à l’entame de l’été 2023. Un crédit plus cher, mais plus accessible, c’est déjà ça !

La fenêtre de tir pour emprunter sera ouverte quelques jours chaque mois plutôt que quelques jours chaque trimestre. Le marché sera plus fluide, mais si l’ajustement mensuel des taux d’usure est une bonne nouvelle et pour les emprunteurs et pour les courtiers, elle ne règle pas le problème de leur calcul et du décalage inévitable qui s’opère entre les taux légaux et les taux du marché.

La méthodologie de calcul des taux d’usure ne bouge pas d’un iota. Les taux d’usure resteront établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués par les établissements bancaires lors de trois mois précédents, à savoir les TAEG moyens octroyés augmentés d’un tiers. Quelles valeurs seront prises en compte par la BdF pour définir l’usure ? Selon l’institution, les données collectées auprès des banques sont celles en date d’offre. Il semble difficile de penser que les banques auront le temps de transmettre les TAEG du mois précédent.

La réforme de l’usure est loin d’être en marche. La révision mensuelle est un progrès cosmétique. La méthode de calcul doit évoluer, car la marge d’un tiers avec les TAEG est trop faible, sans compter l’intégration de l’assurance emprunteur dans le TAEG pour le moins discriminatoire pour la communauté des emprunteurs.

Simulassur

Augmentez votre chiffre d'affaires avec l'Assurance de Prêt

Devenir partenaire

Avis

Ingénieurie Concept Finance

L'outil SimulAssur est un appoint indispensable lors de mes entretiens.

Patrick Cuvelier