La problématique de l'usure agite le secteur de l’immobilier ces dernières semaines en raison d'une méthode de calcul inadaptée au contexte actuel des taux d’emprunt. Alors que plusieurs sources indiquaient une réforme mise en place très prochainement par les autorités financières, Bercy dément, coincé entre le débat sur le pouvoir d'achat et la protection indispensable des consommateurs.
Le marché immobilier bloqué par l'usure
La remontée brutale des taux d'intérêt depuis le début de l'année 2022, surtout depuis la fin du premier trimestre, se heurte à la stagnation des taux d'usure applicables aux crédits immobiliers. Le taux légal sur les durées égales ou supérieures à 20 ans a été fixé à 2,40% pour le deuxième trimestre, soit le niveau le plus bas jamais atteint sur ces maturités. Entre-temps, les taux d'emprunt ont pris l'ascenseur et s'approchent désormais des 2%. En soi, les taux restent attractifs, par ailleurs très loin du niveau de l'inflation (5,2% sur un an à fin mai), mais suffisamment près de l'usure pour engendrer un phénomène d'exclusion qui touche en premier lieu les ménages modestes, mais aussi les profils plus aisés.
Un dossier sur cinq serait aujourd'hui mis sur la touche en raison d'un TAEG outrepassant le seuil de l'usure. Comment intégrer tous les autres frais relatifs au crédit immobilier quand le taux brut atteint 2% voire plus ? Avec une marge de manœuvre de 40 points maximum, l'équation est bien difficile.
Ajoutons par ailleurs que le renchérissement du crédit immobilier n'est pas seulement dû à la hausse des taux d'emprunt mais aussi à l'augmentation des tarifs en assurance emprunteur depuis l'entrée en lice de la loi Lemoine le 1er juin dernier.
Les taux d'usure ne reflètent pas la réalité du marché, puisque le mécanisme de calcul prend en compte les taux moyens des trois derniers mois. Cela induit un décalage temporel incapable de répercuter la hausse des taux d'intérêt, ce qui provoque l'effet ciseau prenant en tenailles les candidats à l'emprunt. Autre effet délétère de la faiblesse de l’usure: les courtiers évincés de certaines banques, ces dernières privilégiant dorénavant les dossiers présentés en direct pour préserver leurs marges.
Une réforme, quelle réforme ?
Cela fait des semaines que banques et courtiers alertent les autorités financières sur la problématique de l'usure, réclamant avec insistance une réforme profonde de la méthodologie de calcul pour éviter une crise de l'immobilier dans une période où le pouvoir d'achat est le sujet brûlant.
Début juin, le ministère de l'Économie, sous la houlette de Bruno Le Maire, s'était dit ouvert au dialogue et à des ajustements, et des concertations auraient été menées avec les professionnels du crédit. Mardi 22 juin, le journal La Tribune affirmait que Bercy mettrait en place une nouvelle méthode de calcul pour le barème du troisième trimestre, une information reprise par d'autres médias.
Infox visiblement, car le ministère dément dans la foulée auprès de Moneyvox, précisant qu'une annonce serait faite avant la fin de cette semaine. C'est la confusion totale, alors que le 1er juillet approche à grands pas. Si on applique la méthode actuelle, les taux d'usure devraient remonter mécaniquement en raison des TAEG pratiqués moyens durant les trois derniers mois, mais le problème dû au décalage reste entier.
Selon un expert, Bercy travaillait effectivement sur une refonte de la méthode de calcul. Le scénario éventuel serait la prise en compte des TAEG du mois de juin pour calculer l'usure au T3 2022 et non de la moyenne des TAEG du deuxième trimestre. Cela aiderait à relever l'usure, sans pour autant avoir un effet significatif car le calcul se baserait sur des dossiers négociés avant l'envolée des taux et sur des volumes réduits pour la même cause.
Bercy se retrouve dans une impasse dans un contexte politique tendu après l'échec des législatives pour la majorité présidentielle. Bruno Le Maire, à qui l'on prête des vues sur Matignon, pourrait utiliser des dispositions exceptionnelles prévues dans l'exercice des missions de la Banque de France en cas de situation d'urgence. Mais il doit aussi composer avec les associations de consommateurs, hostiles à toute réforme de l'usure et dans l'attente de mesures significatives pour le pouvoir d’achat comme le gel des loyers.
On temporise toute mesure en attendant un remaniement ministériel, ce qui explique l'excitation autour de l'usure.
L'usure, un sujet récurrent
La problématique de la faiblesse de l'usure n'est pas nouvelle. À chaque remontée des taux dans le passé, les ménages modestes à bas revenus, les seniors et les personnes à risque qui paient le prix fort leur assurance emprunteur, sont les premières victimes à ne pouvoir financer leur projet pour cause de TAEG au-delà de l'usure.
Par une logique mathématique, ajouter un tiers à un taux de 1,5%, soit 50 points de base, n'offre pas la même latitude que pour un taux à 2% voire 3%. En 2019, certains courtiers avaient suggéré d'aller au-delà d'un tiers du taux pour rehausser l'usure à un niveau facilitant l'accès au crédit immobilier. L'association UFC-Que Choisir les avait alors accusés de "gloutonnerie". Selon elle, la méthode ne résoudrait pas les cas d'exclusion tout en augmentant le coût du crédit pour les moins bons profils.
Le taux d'usure s'applique à tous, indépendamment du profil, mais son influence pèse différemment sur les demandes de crédit. Certains courtiers avaient réclamé que le taux d'usure n’intègre plus l'assurance de prêt immobilier, une solution aujourd'hui inenvisageable, puisque la réglementation en matière d'octroi des crédits immobiliers impose que l’assurance emprunteur soit prise en compte dans le calcul du taux d’endettement, et donc dans le TAEG.