Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), autorité de régulation et de surveillance du système financier français, s'est félicité mardi dernier de l'application des consignes relatives à l'octroi des crédits immobiliers aux particuliers. Mises en place en janvier 2020 et assouplies en janvier 2021, ces règles deviennent juridiquement contraignantes à compter du 1er janvier 2022. Hors marge de flexibilité accordée aux banques pour certaines clientèles, l'emprunt à l'habitat reste strictement encadré.
Production record de crédits immobiliers
Le bilan dressé par le HCSF ce mardi se veut positif. Placé sous la tutelle du ministère de l'Économie, le gendarme financier estime que "le crédit n'est pas plus rare, mais il est plus sûr", une façon de faire taire les voix discordantes, les courtiers en crédit pour ne pas les nommer, qui voyaient dans l'encadrement du crédit immobilier un risque d'exclusion de l'accès à la propriété d'une partie de la population. Pour Bercy, les nouvelles contraintes "ne sont pas traduites par une baisse de l'octroi des crédits immobiliers".
Et les chiffres de la production de crédit lui donnent raison. En octobre, 24,5 milliards d'euros de prêts immobiliers (19,7 milliards hors renégociations) ont été distribués, après 23 milliards en septembre. Le record de production pour l'année est à mettre au compte du mois de juin (25,6 milliards d'€). L'encours annuel se situait en octobre 2021 à 1 201 milliards d'€, soit une augmentation de 6,4% par rapport à l'an dernier. Les estimations avancées pour novembre sont du même niveau, avec 24,4 milliards d'€ accordés aux ménages pour acheter leur logement. En comparaison, la moyenne mensuelle des crédits destinés à financer les projets immobiliers des particuliers a été de 20,5 milliards d'€ en 2019.
Les banques jouent le jeu
Les conditions d'octroi ne remettent pas en cause la formidable dynamique de la distribution du crédit à l'habitat, favorisée, il est vrai, par des taux d'emprunt historiquement bas. Selon les données de la Banque de France, le taux effectif moyen au sens étroit (TESE), c'est-à-dire la composante "intérêts" du taux effectif global, s'établissait à 1,08% en octobre dernier, toutes durées confondues.
Mises en œuvre depuis janvier 2020 pour mettre un terme à la dégradation préoccupante des conditions de distribution des crédits immobiliers résidentiels observée en 2019, puis assouplies en janvier 2021 après une première année concluante, les règles d'octroi deviennent des normes à partir du 1er janvier 2022. Les banques devront s'y plier sous peine de sanctions administratives en cas de manquement, et elles s'y plient déjà. Le HCSF se félicite que "toutes les banques respectent déjà ces nouvelles contraintes", à savoir :
- limiter le taux d'endettement à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt)
- plafonner la durée de remboursement à 25 ans (jusqu'à 27 ans dans le neuf en cas de différé d'amortissement)
- contenir le montant de l'emprunt à 7 années de revenus.
Les établissements de crédit disposent d'une marge de manœuvre pour déroger à ces règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle, une flexibilité à 80% destinée au financement des résidences principales. Dans sa recommandation précédente, le HCSF a bien précisé que le taux d'effort doit inclure l'assurance de prêt. Certaines banques se permettaient en effet d'exclure cette dépense pourtant exigée, afin d'accorder des crédits aux emprunteurs en porte-à-faux sur le fil de l'endettement maximal admis.
Des règles pénalisantes pour certains
En normalisant les conditions d'octroi, le HCSF a certes accru la sûreté du crédit immobilier en minimisant la prise de risque pour les établissements financiers, mais il a entravé son accès pour certains candidats. En limitant l'endettement et la durée de remboursement, le régulateur ostracise une partie des primo-accédants, clientèle abonnée aux conditions les moins attractives, à savoir les durées les plus longues pour contenir l'endettement mensuel.
La faiblesse ou l'absence de l'apport personnel pénalise ces profils aux dossiers les moins solides. Les courtiers ont constaté une grande difficulté d'accès au crédit des primo-accédants, notamment les jeunes actifs, chez qui la demande est très forte, qui veulent s'agrandir ou changer de cadre de vie. Les investisseurs sont eux aussi les victimes du resserrement du crédit. Toujours par manque d'apport et d'endettement supérieur au ratio (35%), car le calcul du taux d'effort ne déduit plus les revenus locatifs potentiels de la mensualité de crédit (méthode différentielle), mais les ajoute aux revenus globaux.
Pour maintenir le dynamisme du marché immobilier, la première variable d'ajustement reste le niveau des taux d'emprunt dans un environnement marqué par une nette hausse des prix de l'immobilier (+5,2% en 2021 pour les logements anciens). Les signes d'une remontée des taux d'intérêt sur fond d‘inflation en hausse sont déjà visibles, alors que l'offre de biens se rétrécit dans certaines zones, faisant craindre de la part des professionnels de vives tensions et un déséquilibre durable. L'évolution de ces paramètres sera suivie de près en 2022.