L’avant-contrat d’une transaction immobilière est toujours assorti d’une condition suspensive liée à l’obtention du crédit dès lors que le bien est financé par un emprunt bancaire. Si le montant de l’offre de prêt est inférieur à la somme demandée, l’acheteur se réserve le droit d’aller de l’avant ou de renoncer à poursuivre la transaction.
Condition suspensive d’obtention du prêt
Dès lors que la vente est financée en totalité ou en partie par un crédit immobilier, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), qui est l’étape préliminaire avant l’acte définitif, doit obligatoirement l’indiquer et mentionner une condition suspensive d’obtention du prêt. Cette disposition protège l’acheteur en lui permettant d’acheter qu’à la seule condition qu’il obtienne son ou ses crédits. Elle permet de suspendre la transaction immobilière sans pénalités.
Si les événements ne se réalisent dans les délais et aux conditions prévues, la vente n’aboutit pas. Pour être valable, la condition suspensive doit dépendre d’évènements à venir et incertains, liés en l’occurrence à la décision de la banque d’accorder le financement. La clause est rédigée par le notaire qui spécifie que le client sera en mesure d’acheter le logement convoité à condition qu’il bénéficie du prêt bancaire selon les caractéristiques détaillées (montant, nature, durée et taux du prêt).
Si l’acheteur n’obtient pas son crédit dans les délais prévus dans l’avant-contrat, la vente est annulée de plein droit et l’acquéreur récupère les frais d’immobilisation ou dépôt de garantie qu’il a versés au moment de la signature de l’avant-contrat. Que se passe-t-il si le montant du prêt est inférieur au montant prévu par la condition suspensive notifiée dans l’avant-contrat ?
Le montant du prêt importe peu
Jusque-là, l’attribution d’un prêt immobilier d’un montant inférieur à celui mentionné dans l’avant-contrat ne permettait pas de déclencher la condition suspensive. L’acheteur était obligé d’accepter l’offre et de finaliser la transaction. Une décision de la Cour de cassation en date du 14 décembre 2022 vient modifier la donne en élargissant le périmètre de la condition suspensive.
L’acheteur est libre de poursuivre ou de renoncer à la transaction si le montant du prêt accordé par la banque est inférieur à celui sollicité et indiqué dans l’avant-contrat.
En l’espèce, un couple avait signé une promesse de vente pour l’achat d’un appartement par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Le contrat prévoyait une condition suspensive d’obtention de crédit d’un montant de 414 000€ au taux de 2%, remboursable sur une durée de 300 mois. La banque fait une offre de prêt d’un montant de 407 000€. Les acheteurs décident de ne pas conclure la vente en raison d’un crédit inférieur au financement souhaité et réclament l’indemnité d’immobilisation à l’agence, qui leur refuse.
La justice est saisie et la Cour d’appel abonde dans le sens des acquéreurs, une décision confirmée en décembre dernier par la Cour de cassation. La haute juridiction précise en effet que l’indication d’un montant maximal dans la clause suspensive ne peut obliger les acquéreurs à accepter une offre bancaire d’un montant inférieur. Le vendeur est sommé de rendre l’indemnité d’immobilisation, la vente est annulée et l’agence ne perçoit pas sa commission.
La décision de la Cour de cassation fait désormais jurisprudence. L’acheteur n’est pas tenu de donner suite à la transaction si le prêt accordé est inférieur au montant maximum stipulé dans la condition suspensive. S’il souhaite renoncer à l’achat, il a obligation d’en informer le vendeur par courrier.