Malgré la mensualisation du taux d’usure, l’accès au crédit immobilier reste difficile pour de nombreux ménages en ce début 2023. Une situation qui devrait se débloquer à la fin du semestre, car le taux d’usure sera mieux corrélé aux conditions du marché et les coûts de refinancement des banques seront stabilisés.
Hausse constante des taux d’intérêts
Amorcée fin 2021, la hausse des taux d’emprunt n’en finit pas de grignoter des points tous les mois. En février, les taux continuent de grimper, pour atteindre une moyenne de 2,80% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il y a un an, sur cette même maturité, le taux du marché oscillait entre 0,81% et 1,28% selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le renchérissement du loyer de l’argent rehausse de 20% les mensualités, ce qui pénalise le pouvoir d’achat immobilier des ménages dans un contexte où les prix de l'immobilier ne molissent pas.
Selon les prévisions du courtier Cafpi, les taux vont continuer de progresser, au rythme de 20 centimes par mois jusqu’à une stabilisation autour de 3,5%, voire légèrement plus. Un autre courtier, Vousfinancer, pronostique des taux à 4% en fin d’année 2023. Le mouvement haussier des taux français s’inscrit dans une logique monétaire. Les valeurs ont accumulé du retard en lien avec une réglementation de l’usure qui plafonne les taux de crédit pour trois mois. Jusqu’au 1er février 2023, les banques ne pouvaient ajuster leurs barèmes de taux en conséquence des coûts de refinancement auxquels elles étaient confrontées.
La mensualisation des taux d’usure en février 2023 leur facilite la tâche ; elle leur permet d’être davantage réactives aux conditions du marché monétaire en rehaussant les taux d’emprunt plus rapidement. Mais l’accès au crédit immobilier reste difficile en 2023, car les normes d’octroi en vigueur depuis deux ans limitent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans la neuf ou avec travaux de rénovation d’envergure où la durée peut aller jusqu’à 27 ans).
Offre de crédit sous contrainte jusqu’à juin 2023
Les banques françaises sont toutefois sous pression, car obligées de rembourser, d’ici le 30 juin, 350 milliards d’euros de refinancement accordés par la Banque Centrale Européenne en début de pandémie Covid-19. Leur priorité n’est donc pas de distribuer des crédits immobiliers sur lesquels la profitabilité est faible, mais de capter l’épargne des Français pour accélérer le solde de leur dette auprès de l’institution européenne. Rappelons que la réglementation de la zone euro impose aux banques commerciales de déposer sur leur compte BCE un pourcentage des dépôts qu’elles collectent.
Le 2 février dernier, la BCE a annoncé poursuivre sa politique de resserrement monétaire pour combattre l’inflation. Le taux de refinancement a été relevé de 50 points le 8 février et titre désormais 3%, soit 300 points de base depuis l’été dernier, une hausse inédite en zone euro. Les banques commerciales s’attendaient à ce dernier relèvement qu’elles avaient déjà répercuté. Une nouvelle hausse du taux refi est prévue en mars et elle devrait être la dernière de ce cycle.
À la fin du premier semestre 2023, la situation devrait donc se normaliser et l’étau autour du crédit immobilier se relâcher quelque peu pour les ménages emprunteurs. Emprunter à 3,50% voire 4% reste performant, sans doute pas pour ceux qui se sont endettés à 1%, mais les ménages se financeront toujours à des taux négatifs au regard de l’inflation.