La loi Lemoine qui entre en vigueur dès le 1er juin prochain supprime la sélection médicale pour les prêts immobiliers de moins de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Destinée à favoriser l'inclusion des profils avec des risques de santé, cette mesure pourrait se retourner contre les emprunteurs éligibles, induisant une hausse significative des tarifs. Comment éviter l'effet de seuil ?
Faciliter l'accès à l'assurance de prêt immobilier
La loi Lemoine adoptée fin février 2022 met en application différentes mesures à compter du 1er juin prochain. Le texte acte en effet la possibilité pour les nouveaux emprunteurs de résilier l'assurance de leur crédit à tout moment, sans même attendre une année de souscription. Le dispositif sera accessible aux contrats en stock à partir du 1er septembre 2022.
L'autre avancée majeure de la loi Lemoine est la suppression de la sélection médicale sous certaines conditions. Le 1er juin prochain, les personnes qui empruntent moins de 200 000€ remboursés avant leur 60ème anniversaire n'auront plus de questionnaire de santé à remplir lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. La moitié des emprunteurs serait concernée par cette double limite.
Ce nouveau droit accordé aux emprunteurs laisse les assureurs circonspects, leur évaluation du risque ne pouvant plus s'appuyer sur le questionnaire de santé. Beaucoup anticipent d'ores et déjà une hausse des tarifs pour la clientèle éligible à la suppression de la sélection médicale pour pallier la mutualisation extrême induite par cette nouvelle procédure de souscription.
Coût de l'assurance plus élevé en-deçà de 200 000€
Pour appliquer sa tarification, l'assureur évalue les risques incarnés par l'emprunteur sur la base des informations renseignées dans le questionnaire de souscription, qui indiquent l'historique de santé (état de santé passé et présent), la profession et les habitudes (fumeur ou non-fumeur, pratique d'un sport à risques). La logique assurantielle veut que les personnes avec des risques de santé paient plus cher la couverture de leur crédit immobilier que celles en bonne santé.
La fin de la sélection médicale imposée par la loi Lemoine va obliger les assureurs à assumer le risque sans qu'ils aient accès à l'information leur permettant de tarifer en conséquence. Et sans la maîtrise du risque, les assureurs n'ont d'alternative que de rehausser les tarifs sur le segment des candidats éligibles à la suppression du questionnaire de santé.
Certains prestataires avancent une augmentation de 25% du coût de l'assurance pour les prêts d'un montant inférieur à 200 000€. Loin d'être anecdotique ! Les hausses tarifaires seront à l'appréciation de chaque assureur en fonction de la composition de son portefeuille de clientèle. Le surcoût pourrait être limité pour les assureurs ciblant la clientèle aisée qui emprunte des montants élevés, à l'inverse, un pôle de clientèle composé essentiellement de primo-accédants, davantage habitués à s'endetter sous les 200 000€, sera pénalisant, et pourrait tirer sensiblement les primes vers le haut.
Cette menace d’un renchérissement des tarifs d’assurance emprunteur est d’autant plus dommageable pour les clients qu’elle va intervenir en pleine période de taux d’usure au plancher. Le changement de taux légaux n’entrant en application qu’au 1er juillet, les candidats à l’emprunt se heurtent non seulement à la hausse des taux d’intérêt, mais également à celle des tarifs d’assurance, ce qui va aggraver l’effet ciseau durant le mois de juin.
Contourner l'effet de seuil
Les professionnels craignent donc un effet de seuil, phénomène qui risque de provoquer une distorsion de tarifs entre les assurances couvrant les prêts de moins de 200 000€ et celles couvrant des montants supérieurs, obligatoirement subordonnées au questionnaire de santé.
Les candidats sans problème médical pourraient être tentés d'emprunter plus de 200 000€, en ajoutant par exemple un budget pour les travaux de rénovation, afin d'avoir à remplir le questionnaire de santé et se voir attribuer un tarif au plus près de leur profil. Un unique euro au-dessus du plafond pourrait suffire en principe à éviter une tarification excessive, "à l'aveugle".
Le courtier Magnolia.fr suggère une autre solution quand la capacité d'endettement ne permet pas de gonfler le prêt : modifier les quotités d'assurance. Le plafond de 200 000€ s'entend par tête dans le cadre d'un emprunt à deux. Un couple peut donc contracter un prêt sous la limite des 400 000€ avec une répartition de l'assurance à 50/50. L'équilibre peut basculer en attribuant une quotité supérieure au co-emprunteur susceptible de passer sans encombre l'obstacle du questionnaire de santé. On peut même envisager une quotité à 100% sur chaque tête le cas échéant. Certes, l'assurance coûtera plus cher mais sans doute moins qu'un contrat souscrit sans questionnaire, avec, à la clef, une protection renforcée.