Contre toute attente, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont reculé en mars, établissant un nouveau record. Si les conditions d'emprunt sont exceptionnelles pour une grande majorité de particuliers, certains sont exclus du crédit malgré un niveau de solvabilité suffisant. En cause, les taux de l'usure trop bas. Les courtiers s'inquiètent de cette situation qui pourrait s'amplifier et réclament une nouvelle fois une révision du calcul des taux d'usure.
Taux d'emprunt record en mars 2019
En mars dernier, les courtiers en crédit ont reçu des barèmes bancaires en nette baisse sur quasiment toutes les durées (entre 0,05% et 0,25%). Les records de l'automne 2016 sautent peu à peu. A l'époque, les taux les plus bas s'établissaient à 0,65% sur 10 ans, 0,90% sur 15 ans, 1,00% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans. Aujourd'hui, un excellent dossier peut s'endetter sur 20 ans à 1% ou sur 25 ans à 1,30% (hors assurance). Les taux du marché qui sont des moyennes sont hyper attractifs, malgré d'importantes variations selon les établissements et les profils : entre 1,30% et 1,35% sur 15 ans, entre 1,45% et 1,55% sur 20 ans et autour de 1,70% sur 25 ans.
Les banques sont donc à l'offensive, motivées par l'arrivée du printemps, temps fort de l'immobilier. Les ménages souhaitent boucler leur demande de prêt avant l'été pour être installés dans leur nouveau logement à la rentrée de septembre. La demande est là, encouragée par des conditions inégalées qui permettent de resolvabiliser les particuliers au budget tendu, notamment les primo-accédants. Conséquence, les prêts de longue durée (25 ans et plus) deviennent la norme : en février 2019, les crédits sur 25 ans et plus représentaient 41,5% de la production des prêts à l'accession, soit le niveau le plus élevé jamais observé. Autre phénomène constaté par les courtiers : les durées longues intéressent également les ménages à revenus confortables ; ils peuvent réduire leur mensualité dans l'immédiat tout en sachant pertinemment qu'ils rembourseront leur dette avant terme.
Cette situation pour le moins favorable à tous ceux qui portent un projet immobilier devrait perdurer dans les prochains mois.
Taux de l'usure trop bas
Favorable pour tous les ménages ? Malheureusement non, certains sont les victimes d'un système censé les protéger : les taux de l'usure. La baisse continuelle des taux d'intérêt entraîne mathématiquement celle des taux de l'usure, les seuils maximum autorisés. Ceux-ci sont calculés par la Banque de France sur la base des prêts accordés les trois derniers mois. Le taux fixe moyen pratiqué sur 20 ans et plus au cours du premier trimestre 2019 s'affichait à 2,22%, le taux de l'usure sur ces maturités s'établit donc à 2,96% pour le deuxième trimestre, soit -0,05% par rapport la valeur précédente. Depuis janvier 2018, le taux de l'usure pour les crédits immobiliers à taux fixe sur 20 ans et plus a baissé plus largement que le taux moyen : 0,32% contre 0,24%. Ce qui constitue une protection pour les consommateurs se retourne contre certains, les profils atypiques qui ne peuvent emprunter car ils explosent le taux de l'usure.
La faute de l'assurance emprunteur !
Le taux de l'usure fait référence au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui comprend, outre le taux nominal, tous les frais liés au prêt (frais de garantie, frais de dossier, frais de courtage et assurance). Or, sans assurance, pas de financement. En dépit d'une baisse notable des taux d'intérêt, il est difficile pour une personne de 60 ans et plus d'accéder au crédit immobilier. Chez les seniors, le taux d'assurance peut excéder 1% du montant emprunté. Avec l'application de la taxe spéciale sur les conventions d'assurance de 9% sur les garanties décès, l'assurance pèse encore plus lourd. Ajoutée aux autres frais, l'assurance fait passer le coût du crédit au-dessus du seuil de l'usure. Ce qui a été instauré pour protéger les emprunteurs se retourne ici contre les seniors, mais aussi contre les emprunteurs présentant un risque aggravé pour raisons de santé (qui sont parfois les mêmes !) ou professionnelles.
Déléguer l'assurance
La seule solution pour obtenir un financement est de faire baisser le taux d'assurance en mettant les offres en concurrence. En jouant sur les quotités, il est possible de rogner de quelques points sous réserve de trouver le juste équilibre pour éviter au conjoint survivant d'éventuelles difficultés de remboursement. Le courtier peut aussi conseiller à l'emprunteur de domicilier les revenus ou pensions de retraite dans l'établissement bancaire qui accorde le prêt pour décrocher un taux préférentiel en contrepartie. Certains courtiers n'hésitent pas non plus à diminuer leurs honoraires pour permettre à un client de concrétiser son projet immobilier.
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