L'activité immobilière est quasiment au point mort depuis la mi-mars en raison des mesures mises en place pour lutter contre l'épidémie de Covid-19. Toute la chaîne d'intervention est grippée, des visites de logement à la signature des actes authentiques, en passant par l'obtention d'un crédit. La reprise tant attendue par les professionnels comme par les particuliers porteurs d'un projet immobilier pourrait être freinée par un phénomène que les courtiers dénoncent depuis plusieurs mois : le niveau très faible des taux de l'usure, qui participe à l'exclusion de nombreux emprunteurs. Dans une note adressée à la Direction Générale du Trésor, le président de l'Apic Bruno Rouleau demande une réforme de la méthode de calcul des seuils usuriers pour faciliter la relance de l'activité à la sortie de crise. La rédaction de Simulassur by Eloïs reprend les arguments de l'Apic en faveur de taux de l’usure plus réalistes, adaptés au contexte inédit.
Préparer la reprise du secteur immobilier
Dans une lettre ouverte adressée le 15 avril dernier à la Direction Générale du trésor, Bruno Rouleau, président de l'Apic (Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit), rappelle les difficultés auxquelles doivent faire face les IOBSP depuis l'obligation de confinement le 17 mars 2020. Aujourd'hui, toute l'activité est à l'arrêt, les déplacements de la population étant limités aux besoins essentiels. C'est toute la chaîne d'activité du secteur immobilier qui est fragilisée : les visites de logement ne peuvent se faire, les agences immobilières sont fermées au public, ainsi que les offices des notaires, et malgré la possibilité de signatures à distance pour les actes authentiques, la finalisation des transactions devra attendre la fin des restrictions. Le marché est bloqué également du côté des banques pour les mêmes raisons : elles n'octroient plus de nouveaux emprunts aux particuliers, étant focalisées sur le traitement des demandes de financements des entreprises. Aujourd'hui, les courtiers en crédit accusent un repli de leur activité de l'ordre de 70% par rapport à la même période l’an passé.
L'annonce de la fin du confinement le 11 mai autorise une certaine visibilité et invite les professionnels à préparer la relance de l'activité dans les meilleures conditions. Les Français doivent pouvoir remettre sur l'ouvrage leurs projets d'acquisition et d'investissement immobilier et bénéficier d'un environnement serein pour les concrétiser.
Premier frein au crédit immobilier : les consignes du HCSF
Dans cette note, l'Apic revient sur les recommandations édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fin décembre 2019, estimant qu'elles ont "amorcé une crispation du marché déjà visible avant la situation d'urgence sanitaire". Pour mémoire, le HCSF s'inquiétait courant novembre 2019 d'un éventuel risque d'endettement excessif des ménages à cause d'une distibution des crédits qu'il jugeait moins rigoureuse. Les banques étaient coupables d'une trop grande souplesse à l'égard des particuliers emprunteurs, octroyant des financements au-delà du seuil tacite d'endettement à 33%. À compter de janvier 2020, les établissements bancaires ont appliqué scrupuleusement les consignes du régulateur, à savoir ces trois limitations :
1.le taux d'endettement à 33%,
2.le durée d'emprunt à 25 ans,
3.l'endettement immobilier à 7 années de revenus.
La structure de la production de crédits immobiliers au cours du premier trimestre 2020 s'en est trouvée modifiée. Les courtiers ont constaté un vif durcissement des conditions d'emprunt, qui tournait parfois au zèle. Certains organismes bloquaient purement et simplement toute demande de financement avec un taux d'endettement supérieur à 33% sans que soit pris en compte le reste à vivre, un paramère pourtant complémentaire du premier. Et même si les banques peuvent s'affranchir des règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle, deux catégories d'emprunteurs sont touchées par l'application sans nuance des consignes du HCSF : les jeunes actifs qui empruntent bien souvent sur de plus longues durées pour compenser l'absence d'apport personnel et les investisseurs qui pouvaient auparavant s'endetter au-delà du seuil des 33% grâce à la prise en compte des revenus locatifs. Dès le mois de décembre, l'Apic avait alerté le HCSF des conséquences de ces nouvelles règles, des craintes qui resteront sans réponse et qu'elle réitérera en mars dernier au près des ministères de l'Économie et des Finances, et du Logement.
Second frein au crédit immobilier : les taux de l'usure
Les exclusions risquent pourtant de se creuser avec le niveau actuel des taux de l'usure. Leur baisse au cours du deuxième trimestre 2020 est directement imputable aux consignes du HCSF. La distribution du crédit étant désormais recentrée sur les meilleurs profils, les durées moyennes d'emprunt ont diminué, ainsi que les taux d'intérêt pratiqués. Or, les taux de l'usure sont calculés avec un "effet rétroviseur" en utilisant comme base les taux moyens octroyés sur les 3 mois précédents, auxquels la Banque de France applique un coefficient de 1,33. Le cercle vertueux devient cercle vicieux. Si l'Apic réaffirme le bien-fondé des seuils de l'usure pour renforcer la protection des consommateurs, elle observe que la formule est d’ores et déjà une "machine à bloquer le crédit". Le relèvement des taux d'emprunt début avril 2020 va accroître les risques d'exclusion.
En raison du contexte de crise qui augmente les coûts de refinancement, toutes les grandes enseignes bancaires ont rehaussé leurs barèmes de taux nominaux entre 10 et 75 points de base pour préserver leurs marges. La baisse des taux de l'usure et l'augmentation substantielle des taux d'emprunt créent un écart qui prend de l'ampleur et excluent davantage de candidats à l'emprunt, ce que les professionnels appellent "effet ciseau". L'Apic cite l'exemple fourni par un de ses adhérents : un couple sans problème de santé et avec des revenus mensuels supérieurs à 7 000€, souhaitant emprunter sur 20 ans et couvert par une assurance de prêt sur les deux têtes, se verra refuser sa demande de crédit immobilier car le TAEG excède le seuil de l'usure sur cette durée (2,51%). La stricte application de la formule leur dénie l'accès à un financement alors qu'il présente les meilleures garanties de solvabilité.
La réforme des taux de l'usure : un sujet qui fait débat
Avant la crise sanitaire due au Covid-19, les courtiers avaient déjà observé un nombre grandissant de dossiers d'emprunt recalés, car l'augmentation des frais de dossier et le coût de l'assurance conduisaient le TAEG à outrepasser le taux d'usure. Mais la bonne santé du marché masquait les cas d'exclusion. La demande était très soutenue et les taux toujours au plancher. Le courtier Meilleurtaux avait tout de même estimé entre 10% et 15% la proportion de dossiers soumis aux banques en 2019 qui n'avaient pas obtenu de réponse favorable pour cause de taux d'usure dépassés. Or, depuis avril, les barèmes d’emprunt ont été relevés, risquant de compromettre la reprise de l'activité. Si les paramètres restent inchangés, l'exclusion pourrait s'intensifier, avec des "répercussions dommmageables sur l'ensemble du secteur". Un plus grand nombre de ménages solvables pourraient être inéligibles au crédit par l'effet ciseau.
Le débat sur les seuils de l'usure n'est pas nouveau. Régulièrement, depuis l'effondrement des taux d'intérêts, les courtiers, mais aussi la Fédération Bancaire Française, ont tenté, en vain, de convaincre les autorités que le système de plafonnement des coûts des crédits à l'habitat entraîne un effet d'éviction de certaines populations d'emprunteurs. Les profils qui ont peu d'apport personnel, qui ont besoin de prêts longs, ou qui relèvent de situation atypique (surprimes d'assurance pour risques accrus), ne peuvent être financés. Dans sa lettre à la Direction Générale du Trésor, Bruno Rouleau évoque une nouvelle formule de calcul des taux d'usure qui intègre un plancher fixe, déjà proposée au Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) :
Taux d’usure = Max (Tx moyen marché (Trim-1) + 1/3, Tx moyen marché (Trim-1) + 200 à 300 points de base)
L'Apic demande "une supension pendant une période définie de l'application" du taux d'usure ou une "modification" de sa formule. Si on appliquait l'écart minimal préconisé (200 ou 300 points de base), le taux d'usure sur 20 ans serait de 3,88% ou 4,88% au lieu de 2,51% actuellement. Pour le moment, la Direction Générale du Trésor botte en touche, renvoyant le sujet au CCSF, instance de concertation dont les discussions récentes ont montré des positions divergentes. Même au sein des courtiers, la réforme des taux de l'usure ne fait pas consensus. Certains réclament une réforme profonde et pérenne, d'autres refusent toute modification et au milieu, des partisans d'une adaptation provisoire de ces règles qui n'ont pas été conçues pour répondre à une situation de taux d'intérêts au plancher. L'idée d'exclure l'assurance de prêt avait même émergé au sein du CCSF. La branche CGT des banques et assurances avait aussi proposé d'instaurer un second seuil de l'usure pour les dossiers atypiques que les acteurs auraient définis d'un commun accord.
Pour les associations de consommateurs, pas question de changer le système. Selon l'UFC-Que Choisir, "la rengaine" des professionnels sur les "effets pervers de l'usure" n'est "jamais documentée". L'association impute la marge de manœuvre exiguë sur les dossiers atypiques à la faute des banques de vouloir distribuer des crédits aux meilleurs profils à des conditions anormalement faibles qui rognent leur rémunération, leur laissant peu d'amplitude pour les autres. L'enjeu, comme le rappelle Fabien Tocqué, représentant au CCSF de l'Union Nationale des Associations Familiales, est "de ne pas augmenter les cas de surendettement, sans empêcher d'emprunter les ménages qui en ont les moyens". Pour l'UFC-Que Choisir, les seuils de l'usure ne poseraient aucun souci "si les consommateurs avaient vraiment accès à la concurrence en matière d'assurance emprunteur et donc accès à de meilleurs prix".
L'enjeu de la délégation de l'assurance de prêt
Comme le souligne UFC, si le calcul du taux de l'usure n'est pas le problème, ce sont les marges bancaires qui font grincer des dents l'association de consommateurs. Outre les frais de dossier ou les taux d'emprunt qui pourraient être parfois mieux négociés, le vrai levier qui permettrait à l'emprunteur de ne pas dépasser le taux de l'usure est l'assurance emprunteur. Simplement en supprimant une partie de la marge bancaire sur ce produit d'assurance ou bien en passant par une assurance externe à celle de sa banque, l'emprunteur peut faire baisser facilement son TAEG de 10, 20, 30, 60 points de base selon son profil et l'offre initiale de sa banque.
Cependant, il n'y a de fait aucune objection sur cet argument : le marché de l'assurance emprunteur reste encore trop largement capté par les banques, privant les consommateurs de l’exercice du libre choix de l’assurance et d'une couverture adaptée au juste prix. C'est là le rôle des intérmediaires de faire le maximum pour que le dossier de son client soit valide.
Retrouvez notre article complet sur les différentes manoeuvres pour ne pas dépasser le taux d'usure
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