Crédit Immo : les courtiers se mobilisent pour faire face aux banques

Fin 2019, une information révélée par le journal Les Échos mettait en lumière la guerre larvée entre les banques et les courtiers. Plusieurs établissements de crédit avaient décidé de rompre leurs liens commerciaux avec les intermédiaires au motif que leur commission était trop élevée.  Mais le véritable enjeu serait l'assurance emprunteur, seule source de profit réel pour les bancassureurs en période de taux bas.

Pas de crédit immobilier sans courtiers

Les banques font les frais d'une période pour le moins exceptionnelle. Les taux sont au plancher depuis de longs mois, une situation qui fait le bonheur des candidats à l'emprunt, mais tire vers le bas les marges des établissements financiers.

En 2019, les banques ont accordé 250 milliards d'euros de crédits à l'habitat, soit 7% de plus qu'en 2018. Sur cette production record, 40% représentent des apports d'affaires de la part des courtiers, pourcentage qui peut culminer à 60% chez certaines banques. L'importance du courtage dans la distribution du crédit suscite de vives frustrations au sein des banques, pénalisées par des taux historiquement bas. Elles estiment que les emprunteurs peuvent tout à fait contracter un crédit immobilier sans intermédiaire, compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt, profitable à tous, quel que soit le profil.

La guerre entre les banques et les courtiers est devenue frontale à l'automne 2019, quand la caisse du Crédit Agricole du Languedoc a décidé de mettre un terme au partenariat avec les courtiers, refusant les dossiers présentés par ces derniers. Sans tarder, les représentants des professionnels du courtage sont montés au créneau, dénonçant une cabale qui n'aurait pas de suite. Les banques ne peuvent se passer des courtiers, voilà en substance la réaction de Philippe Taboret, président de l'Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédits) et directeur adjoint du réseau de courtage Cafpi. Selon lui, les banques n'ont qu'à relever légèrement leurs barèmes plutôt que se plaindre d'une baisse de marges. L'Apic, qui regroupe la grande majorité des intermédiaires en crédit en France, menace d'un courrier recommandé de précontentieux les établissements bancaires prêts à résilier de manière unilatérale leur engagement commercial avec les courtiers. L'association souhaite par ailleurs remettre prochainement à ses membres un guide des bonnes pratiques destiné à rappeler la déontologie dans leurs relations avec les partenaires bancaires pour éviter tout éventuel abus de position dominante de ces derniers.

Coupe claire dans la rémunération des courtiers

La colère des courtiers pourrait même aller jusqu'à poursuivre les banques indélicates. Un juste milieu se profile néanmoins. De nombreux établissements de crédit sont déjà engagés dans une démarche de renégociation des commissions versées aux courtiers. La plupart proposent d'abaisser la rémunération de 1% à 0,8% du montant des prêts. Autant de points qui viendraient grossir leurs marges, mises à mal par des taux d'intérêt moyens autour de 1,20% (hors assurance). Selon les informations du journal Le Parisien, le BPCE voudrait réduire la commission de moitié (0,5%) dans certaines caisses régionales. Le Crédit Agricole Val de France ferait pire avec 0,2%, ce qui s'apparente à une éviction pure et simple des apporteurs d'affaires que sont les courtiers.

Le crédit immobilier a toujours été un produit de conquête commerciale pour les banques et sa rentabilité a toujours été atteinte grâce à la vente en parallèle de produits additionnels comme les plans d’épargne, le compte courant, la carte de crédit, les assurances auto et habitation et l’inévitable assurance emprunteur. La chute constante des taux d’intérêt les fragilise néanmoins et mobilise toute l’attention de la Banque de France qui demande aux établissements de mieux gérer leur tarification afin que leurs marges soient suffisantes pour « couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers ».  Dans son dernier diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel, le Haut Conseil de Stabilité Financière estime que la dégradation des marges a débuté en 2012 pour se stabiliser à des niveaux très faibles à partir de 2016. Entre 2016 et 2019, les banques auraient perdu 60 points de base sur la rentabilité des encours de crédits immobiliers, ce qui représente environ 6 Md€ par an. Le HCSF considère que les perspectives de redressement sont minces, ce qui pourrait légitimer la mauvaise grâce des banques, toujours sur le fil de la réglementation, à laisser les emprunteurs faire valoir leur droit au libre choix de l’assurance de prêt.

La vraie pomme de discorde : l'assurance emprunteur

Pour les courtiers, ce n'est pas tant la baisse des taux qui ruine les marges bancaires que les effets d'une réglementation qui prône la délégation d'assurance emprunteur. Avec un gâteau de plus de 8 milliards d'euros d'encours, il est clair que les banques font tout pour garder leur quasi-monopole sur l'assurance de prêt, couverture à laquelle aucun emprunteur ne peut échapper s'il veut obtenir son financement. En près de dix ans, la législation a permis, modestement il est vrai, la libéralisation du marché de l'assurance souscrite pour garantir un crédit immobilier.

Après la loi Lagarde de septembre 2010 sur la délégation d'assurance, la loi Hamon de juillet 2014 facilite le changement de contrat au cours de la première année du prêt. Cette mesure sera renforcée en janvier 2018 par l'entrée en application de l'amendement Bourquin visant la substitution annuelle de l'assurance emprunteur. Avec la récente proposition de loi du sénateur Bourquin qui souhaite leur imposer de nouvelles obligations en matière d'information des emprunteurs, les bancassureurs sentent le vent tourner : les règles d'une concurrence transparente sont désormais actées, l'assurance de prêt n'est plus leur chasse gardée.

Avec des marges bancaires sur ce produit allant de 50% à 70%, il serait naïf de penser que les banques sont prêtes à faire amende honorable. Toujours d'après Le Parisien, une grande enseigne bancaire a inclus dans sa nouvelle convention avec les courtiers une clause on ne peut plus explicite, stipulant que "le périmètre d'intervention du courtier se limite à la recherche d'une solution de financement portant sur les crédits […] à l'exclusion du périmètre des contrats d'assurance emprunteur". De quoi alimenter l'irritation des courtiers et les encourager à saisir les autorités de régulation.

Publié le 21/01/2020