Investissement locatif : comment couvrir son client ?

Si l’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, elle reste cependant quasi systématiquement une condition sine qua non à l’obtention d’un prêt. Alors que pour l’acquisition d’une résidence principale, l’organisme prêteur imposera en plus de la couverture des décès et PTIA la souscription des garanties complémentaires d’invalidité et d’incapacité, celui-ci peut se montrer plus souple en cas d’investissement locatif en ne demandant que ces deux premières garanties. En effet, on peut estimer qu’en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité, le loyer perçu peut permettre de rembourser les mensualités du prêt.

Faut-il alors se contenter de s’aligner avec les exigences minimales de la banque en ne faisant souscrire au client que les garanties décès et PTIA ou faut-il aller plus loin en mettant en place les garanties complémentaires couvrant l’invalidité permanente, l’incapacité temporaire, voire la perte d’emploi ?

Quelles garanties conseiller à votre client ? Les bonnes questions à se poser.

Le courtier devra évaluer avec le client les différents scénarios :

  • En cas d’arrêt de travail, ce dernier aura-t-il une perte de revenus et dans cette éventualité sera-t-il en mesure d’honorer ses échéances ?

Si la plupart des salariés bénéficient d’une prévoyance collective, cette dernière ne couvre pas nécessairement les invalidités et incapacités.

Dans le même ordre d’idée, le client TNS, moins bien loti que le salarié en termes d’indemnisation par son régime obligatoire, a-t-il souscrit un contrat d’indemnités journalières ?  SI tel n’est pas le cas, sa trésorerie lui permettra-t-elle de faire face ?


  • En cas d’invalidité, la situation peut être encore plus problématique puisque c’est, par définition, un effort financier sur un plus long terme qui sera demandé à l’emprunteur.

Après s’être posé ces différentes questions, le courtier pourra éventuellement conseiller à son client de se couvrir uniquement sur l’Invalidité Permanente Totale s’il a un maintien de ses revenus en cas d’arrêt de travail ou sur l’Invalidité Permanente Totale et l’Incapacité Temporaire Totale.

Par ailleurs, il est tout à fait possible, en cas d’écart important de revenus entre les deux emprunteurs de couvrir a minima en décès et PTIA la personne aux plus faibles revenus et sur l’intégralité des garanties le second emprunteur.

Quel coût d'assurance pour un investissement locatif ?

Pour une personne de 50 ans empruntant sur 15 ans, le poids de la couverture de l’invalidité et de l’incapacité représentera environ 40% du coût total de l’assurance emprunteur. Pour un emprunt de 150.000€, la souscription des garanties Invalidité Permanente Totale et Incapacité Temporaire Totale présentera un coût mensuel moyen de 12€ sur un contrat de délégation. Notons que depuis 2010 et la loi Lagarde, l'emprunteur peut choisir l'assurance de son choix. Imposer une assurance groupe bancaire à un emprunteur reste un choix onéreux (2 à 3 fois + cher qu'en délégation) et parfois les banques imposent des garanties non obligatoires pour les investissements locatifs.
Dans ce cas, si l'emprunteur n'a pas d'autre choix que de prendre l'assurance bancaire, conseillez lui de faire jouer la loi Hamon et de changer d'assurance le mois suivant.

Notons que si l’assurance emprunteur est imposée dans le contrat de crédit, ses cotisations sont déductibles des revenus fonciers perçus.

S'il n’y a pas de réponse dogmatique sur les garanties à proposer à un client qui emprunte pour du locatif, les garanties complémentaires pèsent peu sur l’opération de crédit. Il semble ainsi préférable de proposer les deux possibilités au client dont la sensibilité et l’aversion au risque lui permettront de prendre sa décision en toute connaissance de cause.

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Publié le 25/07/2019