Interviewé par le média BFMTV, Charles Marinakis, président du réseau d’agences immobilières Century 21, appelle de ses vœux à une baisse des prix immobiliers en 2023 afin d’assainir le marché. Une correction des prix des logements anciens commence à s’amorcer partout en France et doit permettre de compenser partiellement la hausse des taux d’intérêts.
Quelle baisse des prix en 2023 ?
Faire des pronostics sur les prix immobiliers relève souvent de la boule de cristal. Les éléments offerts par la conjoncture permettent d’avancer des scénarios… qui se dédisent généralement en fin d’année. Il y a encore quelques semaines peu d’observateurs pariaient sur une baisse des prix de l’immobilier. Entre une demande toujours soutenue et une pénurie de logements dans certaines zones après l’engouement sans précédent pour l’immobilier dans le sillage de la crise Covid, se profilait une progression des prix en 2023, au pire une stagnation.
Les chiffres des notaires de France, qu’on ne peut nullement mettre en doute puisqu’ils s’appuient sur les transactions réalisées, témoignent du ralentissement de la progression des prix des logements anciens. À fin février 2023 sur un an, sur la base des avant-contrats, les prix des maisons ont augmenté de +5,5% et ceux des appartements de +3,3%, contre +8,2% et +4% respectivement au troisième trimestre 2022 sur douze mois.
Les prix du marché ancien ont bel et bien enclenché leur lente décrue, et « c’est une bonne nouvelle » selon le patron du réseau Century 21. Le mouvement serait même, de son avis, « une nécessité en matière de régulation du marché ».
Pour autant, pas de retournement du marché immobilier en 2023 mais une correction salutaire qui permettrait peu ou prou de compenser l’envolée des taux d’intérêts depuis un an. Charles Marinakis estime qu’il faudrait que les prix s’infléchissent de 10% à 12% pour que la hausse des taux soit mathématiquement compensée, dans le but de resolvabiliser les ménages emprunteurs.
Chute du pouvoir d’achat immobilier en 2023
Si on fait un état des lieux en mars 2023, force est de constater que le pouvoir d’achat immobilier est de nouveau pénalisé par une énième hausse des taux d’intérêts. Pour le quinzième mois consécutif, les taux d’emprunt ont grossi de quelques points, mettant à très longue distance les performances historiques de fin 2019 et début 2022.
À l’époque, il était courant de s’endetter à 1% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). En mars 2023, le taux du marché sur cette maturité s’affiche à 3% et pour la plupart des dossiers, la barre est même franchie.
Les emprunteurs ont perdu environ 15% de pouvoir d’achat immobilier en un an, et une fois n’est pas coutume, reconnaissons à la Banque de France une totale franchise en la matière : un ménage disposant d’un salaire médian pouvait s’offrir 80m2 en décembre 2021, contre 68m2 en janvier 2023, soit 12m2 de moins, ce qui correspond à la taille moyenne d’une chambre.
Les banques se refinancent à des coûts beaucoup plus élevés qu’il y a quelques mois et répercutent le renchérissement du loyer de l’argent sur les ménages emprunteurs. Un ajustement devenu plus facile depuis la mensualisation du taux d’usure le 1er février dernier. Il faudra toutefois attendre la fin du premier semestre 2023 pour que l’accès au crédit immobilier soit plus facile, une fois les conditions de refinancement des banques de détail stabilisées.