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Crédit immobilier : état des lieux en mars 2023

La hausse continue des taux d’intérêts compresse la demande et fait chuter la production de crédits immobiliers. Les chiffres témoignent d’une situation inquiétante malgré la revalorisation significative des taux d’usure. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’effondre et c’est la Banque de France qui le dit !

Des taux à plus de 3% en mars

Après des années de taux au plancher, les valeurs ont pris l’ascenseur depuis le début de l’année 2022, dans un mouvement accéléré en lien avec la guerre en Ukraine qui dégrade les conditions monétaires en zone euro. De 1% en moyenne en janvier 2022, le taux du marché sur 20 ans s’affiche désormais à 3%.

Dans l’intervalle, les banques de détail ont subi plusieurs hausses du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne : parti de 0% à fin juillet 2022, le taux de refi est à 3% depuis le 2 février 2023. La stabilisation des conditions monétaires n’est pas attendue avant fin juin, ce qui permettra aux établissements prêteurs de renouer avec une certaine profitabilité sur les nouveaux crédits immobiliers. Les courtiers prévoient un accès au crédit immobilier plus facile à la fin du premier semestre 2023.

Le dernier rapport de la Banque de France indique que le taux moyen au sens étroit, c’est-à-dire hors assurance emprunteur et autres frais, s’est établi à 2,20% en janvier 2023, contre 2,05% en décembre 2022. Pour mémoire, en janvier 2022, soit un an plus tôt, les ménages s’endettaient en moyenne à un taux de 1,12% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). La progression est spectaculaire, avec 108 points de base additionnels entre janvier 2022 et janvier 2023 ; elle témoigne, si besoin est, de la dégradation du contexte monétaire en zone euro, et de la volonté de la Banque Centrale Européenne de juguler l’inflation en freinant le crédit et la consommation. 

Les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA creusent davantage le phénomène. En février 2023, le taux nominal moyen toutes durées confondues a atteint 2,82%, contre 2,61% en janvier dernier. La différence est significative avec les données de la BdF, mais encore une fois cette bataille de chiffres n’en est pas une, car les données convergent à un trimestre d’écart. Sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen pratiqué en février était de 2,83%.

En ce début mars, une majorité d’emprunteurs s’endettent à plus de 3%, même sur 20 ans, en particulier pour les ménages modestes, handicapés par un niveau d’apport personnel médiocre et peu ou pas d’épargne de précaution.

Chute du pouvoir d’achat immobilier en 2023

Renchérissement du financement bancaire signifie perte de pouvoir d’achat. Avec le même niveau de revenus, il faut emprunter plus pour acquérir la même surface, ou réduire ses prétentions et perdre des mètres carrés. Un prêt de 250 000€ sur 20 ans coûte actuellement 99 759€ d’intérêts (taux nominal à 3%), contre 42 937€ en décembre 2022 (taux nominal à 1%), soit un surcoût de près de 57 000€.

Sur la base des données collectées, la BdF a calculé qu’un ménage disposant d’un revenu médian a perdu 12m2 en un an. Il peut acquérir un logement de 68m2, contre 80m2 en décembre 2021 quand les taux étaient au plancher.

La hausse des taux oblige à s’endetter sur de plus longues durées. Selon la BdF, la durée moyenne des prêts accordés pour le financement de la résidence principale était de 23 ans et 1 mois en décembre 2022, et jusqu’à 23 ans et 9 mois pour les primo-accédants. Rappelons que la durée de remboursement est légalement plafonnée à 25 ans sauf exception pour un prêt destiné à l’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants qui retardent la jouissance du bien au plus de deux ans par rapport à la date de déblocage des fonds. Les banques ont par ailleurs la possibilité de déroger aux normes d’octroi à la marge pour l’accession à la propriété.

En décembre 2022, la part des ménages à revenus modestes parmi les primo-accédants de la résidence principale n’était plus que de 20,4%, contre 27% en janvier 2020.

Baisse importante de la production de crédits immobiliers

La hausse marquée des taux d’intérêts ralentit la demande et tire la production de crédits vers le bas. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le montant des prêts à l’habitat recule de près de 10% et le nombre de crédits de 9,3% entre janvier et février 2023. Et si l’on met la même période de 2022 en perspective, la chute est brutale : la production de prêts immobiliers se contractent de 47,8% et le nombre de prêts de 48,7%. Sur douze mois, entre mars 2022 et février 2023, la production perd 28,2% et les banques ont distribué 27,2% de crédits en moins.

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