Depuis l’entrée en lice de la toxicité des taux d’usure, le débat s’agite autour des chiffres livrés par les organismes compétents. D’un côté, l’Observatoire Crédit Logement qui fait figure de référence auprès des professionnels du crédit, et de l’autre, la Banque de France, accusée d’être en fort décalage avec le terrain. Un récent communiqué de presse du premier remet l’église au centre du village. Les chiffres « convergent et ne se battent pas ».
Polémique sur les chiffres de la production de crédits 2022
Quand la Banque de France annonce un recul de la production de crédits immobiliers de 3% en 2022, l’Observatoire Crédit Logement/CSA avance une chute de 20,5%. L’écart entre les deux sources n’est pas nouveau, et se répète à chaque publication mensuelle et trimestrielle, engendrant des polémiques incessantes quant à l’entêtement des pouvoirs publics à refuser de voir la réalité du terrain. Le débat s’est enflammé en 2022 avec le dysfonctionnement du système de l’usure, incapable de s’adapter à l’évolution constante des taux d’intérêts, car calculé à un rythme trimestriel beaucoup trop lent. La problématique a entraîné un blocage de l’accès au crédit à de nombreux emprunteurs pourtant solvables, une aberration dans un contexte inflationniste.
La réponse un peu tardive de la Banque de France est la mensualisation du taux d’usure, ce qui n’empêchera pas que l’accès au crédit immobilier sera toujours difficile en 2023.
Pour mettre un terme à cette guerre des chiffres, l’Observatoire Crédit Logement/CSA a publié le 26 janvier dernier un communiqué expliquant le timing et l’origine des données. Un exercice salutaire pour rétablir la réalité des chiffres qui, finalement, convergent et ne se battent pas.
Banque de France versus Observatoire Crédit Logement
Depuis 15 ans, l’Observatoire Crédit analyse les chiffres issus de la production globale cautionnée par Crédit Logement, le spécialiste de la garantie de prêt immobilier (caution) et le partenaire des banques. Le périmètre des prêts observés est celui des financements bancaires classiques (hors PTZ, prêts conventionnés PAS et épargne logement), ce qui représente environ 90% des crédits engagés. Sont exclus les prêts mixtes, les prêts-relais et les renégociations.
La production est alors découpée en 180 micro marchés obtenus par croisement du niveau de revenus du ménage emprunteur (3 groupes), de la localisation géographique de l’opération immobilière (4 groupes), du type d’opération réalisée (5 groupes) et du type d’établissement prêteur (banque généraliste, banque mutualiste ou banque spécialisée).
La production analysée par l’Observatoire n’étant pas forcément identique à celle de l’ensemble du marché, une procédure de redressement avec le CSA est opérée selon la méthode habituelle des échantillonnages utilisée notamment par l’Insee ou Kantar.
L’usage de cet échantillonnage fait consensus et permet de bien comprendre l’évolution d’un ensemble à partir des résultats observés sur une population cible.
La production de crédits immobiliers est en revanche analysée par l’Observatoire au moment de l’octroi de la garantie par Crédit Logement, bien en amont de la signature de l’offre de prêt qui intervient entre 2 et 3 mois plus tard. Il en résulte un décalage avec les chiffres de la Banque de France qui mesurent la production effectivement décaissée.
Suivant les deux approches, on obtient les résultats suivants :
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Ensemble des marchés |
T1-2022 glissement annuel |
T2-2022 glissement annuel |
T3-2022 glissement annuel |
T4-2022 glissement annuel |
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Observatoire CL/CSA |
+2,1 % |
-12,5 % |
-26,8 % |
-44,1 % |
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Mensuel BdF |
+21,4 % |
-0,1 % |
-13,6 % |
-25 % |
En tenant compte de cette différence de dates dans la prise des données, on constate que le rythme d’évolution de la production observé des deux côtés a tendance à converger. Selon l’Observatoire, la production a ainsi reculé de 12,5% au 2ème trimestre 2022 en glissement annuel, un constat fait par la Banque de France un trimestre plus tard sur la base des offres signées.
L’Observatoire l’affirme : il n’y a aucune « bataille de chiffres » , mais une « observation du marché, conduite dans les deux cas sur l’ensemble de celui-ci, mais qui n’est pas réalisée au même moment ».
source Observatoire Crédit Logement/CSA