Adoptée en février 2022, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de changer d’assurance de leur prêt immobilier à tout moment depuis le 1er septembre. Le dispositif est révolutionnaire et bouleverse le marché de l’assurance emprunteur. Une étude réalisée par Moneyvox mesure les effets de la loi Lemoine, tant sur la substitution que sur les tarifs d’assurance de prêt.
Engouement pour le changement d’assurance de prêt immobilier
Après la loi Hamon et l’amendement Bourquin qui permettaient de substituer l’assurance crédit immobilier en cours de prêt, place à la loi Lemoine, une nouvelle réglementation qui renforce les droits des emprunteurs et simplifie le changement d’assurance. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur, quelle que soit l’antériorité de son prêt immobilier, peut résilier son assurance à tout moment et la substituer par une offre à garanties au moins équivalentes.
Depuis l'entrée en jeu de la loi pour tous, on constate un boom du changement d’assurance de prêt immobilier. Dans son bilan de la loi Lemoine, le courtier Magnolia.fr observe que les délégations en cours de prêt représentent désormais 80% de l’activité, contre seulement 20% pour les nouveaux crédits. L’étude menée par Moneyvox va dans le même sens : réalisée à partir des données de 51 contrats d’acteurs bancaires et externes, elle révèle que 70% des contrats récupérés par les alternatifs concernent la résiliation en loi Lemoine.
Fin de la sélection médicale
La bataille législative autour de la loi Lemoine avait obligé les députés mobilisés en faveur du changement d’assurance de prêt immobilier à accepter en contrepartie la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions. Depuis le 1er juin 2022, les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ en cas d’emprunt à deux) remboursés avant le 60ème anniversaire de l’assuré échappent à la sélection médicale.
Cette mesure inclusive, au sujet de laquelle certains professionnels se sont interrogés à l’approche de la réforme, facilite l’accès au crédit et à l’assurance aux personnes auparavant stigmatisées pour leur passif de santé. Un emprunteur malade ou ayant souffert d’une maladie grave écope de surprimes ou d’exclusions de garantie, qui deviennent rédhibitoires et peuvent entraîner l’échec de la demande de prêt.
Elle était aussi la pomme de discorde parmi les législateurs et les assureurs, car porteuse d’une hausse des tarifs sur le segment concerné. Ayant interdiction de recueillir une quelconque information relative à la santé du client, et donc de tarifer au risque, les assureurs sont obligés de mutualiser les offres, ce qui entraîne un surcoût, que d’aucuns estimaient pouvoir grimper jusqu’à 40% selon le portefeuille du prestataire.
Hausse des tarifs des contrats alternatifs
Sur la base des contrats étudiés par Moneyvox, la hausse des tarifs est bien réelle, estimée entre 18% et 20%. Ce sont les alternatifs qui sont pénalisés par cette suppression partielle du questionnaire de santé, car ils ont pour pratique de segmenter les risques et d’appliquer des tarifs sur-mesure, à l’inverse des bancassureurs où la mutualisation des contrats est dans leur ADN. Ces derniers engrangent de surcroît des marges pouvant aller jusqu’à 70%, ce qui leur offre une belle latitude pour ajuster leurs tarifs à la baisse.
Moneyvox donne quelques exemples. Pour un emprunteur cadre de 35 ans qui souscrit un prêt de moins de 200 000€ sur 15 ans, donc sans questionnaire de santé, le taux d’assurance bancaire est passé de 0,29% à 0,22% entre mai et novembre 2022, tandis que le taux d’assurance chez les alternatifs a augmenté de 0,09% à 0,11%. Le constat est quand même que les alternatifs sont toujours beaucoup moins chers que les bancassureurs.
Chez Magnolia.fr, le taux moyen d’assurance pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans s’établit à 0,10% (emprunteur solo) et à 0,12% (en couple) pour la tranche 25-35 ans. Pour un prêt de 400 000€ sur 20 ans pour un couple entre 35 et 45 ans, le taux moyen s’affiche à 0,13%.
L’écart tarifaire entre les banques et les assureurs concurrents tend toutefois à se resserrer. Outre l’effort commercial consenti par les banques pour éviter une hémorragie vers les alternatifs, ce début d’harmonisation des tarifs s’explique aussi par le volume conséquent détenu par les prêteurs (87% des cotisations annuelles), ce qui leur permet de diluer le potentiel risque sur la communauté des emprunteurs.