Certaines grandes enseignes bancaires ont décidé récemment de se passer des courtiers. Les demandes de crédits immobiliers sont désormais traitées en direct. La manœuvre serait imputable à la hausse des taux d'emprunt conjuguée au niveau trop faible de l'usure. Rien de nouveau : ce n'est pas la première fois que les banques suspendent opportunément leur partenariat avec les intermédiaires.
Accès au crédit sans courtiers
Certaines banques ont pris la décision radicale de refuser les dossiers de crédit immobilier émanant des courtiers. Les enseignes en question, la Société Générale, le Crédit du Nord et le Crédit Agricole, continuent de distribuer des prêts à l'habitat aux particuliers, mais uniquement en direct, sans intermédiation. L'accès au crédit se complique pour les emprunteurs, privés de l'expertise des courtiers et de leur capacité de négociation avec les établissements bancaires.
Solliciter les services d'un courtier est une démarche pourtant efficace afin de bénéficier des meilleures conditions de crédit, mais la commission pèse sur le coût global du crédit, car intégrée dans le TAEG (TAux Annuel Effectif Global). Les banques cherchent à préserver leurs marges, déjà réduites à la portion congrue sur ce produit d'appel, dans un contexte monétaire défavorable (forte inflation et hausse de l’OAT 10 ans). De nombreux courtiers ont pourtant fait l’effort de réduire leurs commissions pour faciliter l’accès au crédit à leurs clients.
Ce n’est pas la première fois que les banques veulent travailler sans les courtiers. Il ne s'agit pas de rompre les conventions de partenariat avec les courtiers, ni de guerre larvée entre les deux professionnels du crédit, comme on a pu l’observer à l'automne 2019, mais de suspendre provisoirement la collaboration le temps que la situation permette aux deux parties de reprendre les relations en mode gagnant-gagnant.
Les causes de l'éviction des courtiers
Entre hausse des taux et faiblesse de l'usure, l'accès au crédit s'est très nettement resserré, évinçant les ménages même solvables. C'est désormais au tour des courtiers de faire les frais d'un contexte pénalisant.
Les taux d'intérêt ont augmenté de manière drastique en peu de temps, dépassant la moyenne de 1,5% sur la durée classique de 20 ans, contre moins de 1% en décembre. Dans l'intervalle, les taux légaux sont restés faibles. L'usure est à 2,40% pour les crédits immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans.
Dans ces 2,40%, sont intégrés tous les frais exigés à l'obtention du crédit : les intérêts, les frais de dossier, les primes d'assurance, la garantie immobilière (hypothèque ou caution) et la rémunération éventuelle du courtier. Un nombre croissant de banques pratiquant un taux brut de 2% sur 20 ans, décrocher son prêt immobilier est alors devenu une équation impossible quand il reste 40 points pour entrer tous les autres frais incompressibles.
Même les meilleurs profils se trouvent confronter à l'effet ciseau, pris en tenaille entre la remontée violente des taux d'intérêt et la stagnation de l'usure. Les professionnels du crédit, banques comme courtiers, réclament une réforme urgente de l'usure. La décision de certaines banques de fermer temporairement leurs portes aux intermédiaires illustre de manière frappante l'inadéquation de la méthodologie de calcul de l'usure.
La Société Générale s'est exprimée clairement sur le sujet : "Compte tenu de la remontée des taux d'intérêt et du niveau actuel du taux d'usure, nous avons décidé de suspendre notre partenariat avec nos courtiers. Cela concerne moins de 25% de nos prêts". Interrogé par le média BFM TV, le réseau précise avoir arrêté "temporairement le recours aux prescripteurs (courtiers, agences immobilières locales, etc.) dont la part de production de crédit immobilier n'est pas significative".
Une décision opportuniste
La suspension des relations entre certaines banques et les intermédiaires est concomitante d'un autre facteur : l'entrée en application de la loi Lemoine le 1er juin dernier. La fin de la sélection médicale introduite par cette réforme renchérit le coût de l'assurance emprunteur sur le segment des prêts inférieurs à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l'emprunteur. L'hyper mutualisation due à une tarification qui n'est plus basée sur le risque santé entraîne une hausse du coût de l'assurance allant jusqu'à 20% en fonction du portefeuille de clientèle.
Il n'y a pas lieu de s'étonner de la distance prise par ces trois banques avec les courtiers. Dans un logique commerciale de préserver leurs marges, elles sont communes du fait. Depuis plus de trois ans, certaines caisses du Crédit Agricole préfèrent d'autres stratégies d'intermédiation, comme la rémunération des agences immobilières. Entre 2006 et 2016, la Société Générale a distribué des crédits en direct et repris son partenariat avec les courtiers quand elle l'a jugé nécessaire. Sa priorité aujourd'hui est de fusionner ses deux réseaux (Société Générale et Crédit du Nord) sans perdre trop de plumes.
Le courtage reste néanmoins indispensable dans la chaîne du crédit, représentant jusqu'à 40% des dossiers déposés par les emprunteurs auprès des banques. Canal numéro 1 dans la conquête de nouveaux clients, l'intermédiation sert aujourd'hui de variable d'ajustement dans un contexte perturbé, amené à évoluer à très court terme. Aucun doute que la volonté des deux parties est de faire prospérer leur business commun. Espérons que la décision actuelle des banques précitées mette la pression sur les autorités financières pour engager sans tarder une réforme de l'usure.