Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque donne d’abord son accord de principe, un document qui signifie sa volonté de poursuivre la négociation, mais qui lui permet aussi de revenir sur sa décision si le candidat ne remplit pas toutes les conditions. Seule l’offre de prêt vaut accord définitif, mais la banque est parfois en droit de se rétracter après avoir émis son contrat.
L’accord de principe d’un prêt immobilier
L’accord de principe est un document remis par la banque au candidat lors d’un projet de financement immobilier. Il indique que le prêteur souhaite poursuivre les démarches dans le cadre d’une demande de crédit. Après étude préalable du dossier, la banque s’engage à continuer les négociations, mais cet accord ne garantit nullement une acceptation définitive de sa part.
L’accord de principe, comme son nom l’indique, signifie que la banque donne son accord théorique sur la base des éléments dont elle dispose (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de comptes bancaires). Il est remis au candidat par le conseiller bancaire après analyse financière du projet.
Il comporte les informations suivantes :
- le montant estimé du crédit immobilier
- le taux nominal
- la durée de remboursement du prêt
- le TAEG provisoire
- les conditions et les clauses du crédit
- les exigences en matière de garantie et d’assurance.
L’accord de principe est une étape encourageante pour le futur emprunteur, mais elle n’engage pas la banque de façon ferme et définitive. Il ne s’agit pas d’un contrat, il n’a donc aucune valeur juridique. La banque est libre de consentir ou de refuser un prêt. En ayant donné son accord de principe, elle s’engage à aller de l’avant en toute bonne foi, mais reste libre de refuser l’octroi du financement.
L’accord de principe est conclu « sous réserve d’usage » : les conditions définitives d’octroi du prêt restent à définir. La jurisprudence rappelle qu’un accord de principe ne constitue pas une offre ferme et oblige la banque à poursuivre le fil des négociations. En revanche, le prêteur engage sa responsabilité s’il fait croire durablement au candidat que sa demande va être acceptée pour lui refuser par la suite.
La banque peut signifier son refus entre la remise de l’accord de principe et l’examen minutieux de toutes les pièces justificatives servant à l’édition éventuelle de l’offre de prêt, si elle estime que le candidat ne présente pas les critères de solvabilité ou que sa situation a évolué dans l’intervalle. Le candidat peut utiliser l’accord de principe pour comparer les conditions offertes par d’autres établissements concurrents.
L’offre de prêt : acceptation définitive
Quelques semaines après la remise de l’accord de principe, la banque signifie son refus d’octroyer le financement ou émet une offre de prêt si le candidat remplit toutes les conditions. L’acception de l’offre par le candidat ne peut intervenir qu’après un délai de réflexion de 10 jours. L’offre est maintenue pendant 30 jours. Une fois que l’offre de prêt est émise, la banque ne peut se rétracter et ne peut modifier les termes de cette offre qui vaut contrat.
Toutefois, il existe deux motifs qui autorisent la banque à revenir sur sa décision d’accorder le prêt une fois l’offre émise :
- Les conditions d’obtention du crédit ne sont pas réunies : l’offre de prêt comporte une condition suspensive si toutes les conditions d’éligibilité ne sont pas réunies au moment de la signature de l’offre. En cas de non réalisation de la clause suspensive, la banque est en droit d’annuler son offre. Le cas se présente si le candidat s’est vu opposer un refus d’assurance emprunteur, dès lors que la souscription à l’assurance constitue une exigence bancaire.
- Une fausse déclaration de l’emprunteur : si la banque constate que l’emprunteur a sciemment ou involontairement omis de communiquer des informations cruciales lors du montage du plan de financement (situation professionnelle, revenus par exemple), elle peut se rétracter.
L’accompagnement d’un courtier est pour l’emprunteur à la fois source d’économies puisqu’il bénéficie de conditions négociées, gain de temps dans ses recherches, mais aussi la garantie que le dossier sera parfaitement monté et assorti de toutes les pièces justificatives. Par son devoir d’information et de conseil, le courtier rappelle à son client le périmètre réglementaire d’un crédit immobilier, et notamment les obligations qu'il a vis-à-vis de la banque.
Source Juritravail