Les chiffres de la construction neuve sont mauvais, si mauvais que les promoteurs craignent une crise profonde qui pourrait s’enliser. Manque d’offres, baisse des réservations, permis de construire au compte-gouttes, coût de construction qui grimpent en flèche et accès au crédit entravé par la hausse des taux, tout concourt à ralentir dangereusement le marché de l’immobilier neuf.
Baisse inquiétante des chiffres de l’immobilier neuf
Rendues publiques le 17 février dernier par le ministère de la Transition Écologique, les statistiques pour l’année 2022 de la commercialisation des logements neufs sont de nature à inquiéter les promoteurs. Les particuliers ont réservé 110 000 logements neufs l’année dernière, soit 15% de moins qu’en 2021. Les réservations du dernier trimestre 2022 ont été à peine supérieures au niveau observé pendant le confinement du printemps 2020, au début de la crise sanitaire due au Covid-19. Au quatrième trimestre 2022, 22 600 logements neufs ont été réservés, en baisse par rapport au trimestre précédent (-15,1%), et ce, pour le quatrième trimestre consécutif.
Les professionnels espéraient pourtant un sursaut au dernier trimestre avec la fin annoncée de la loi de défiscalisation immobilière Pinel. Entretemps, le Pinel a été prorogé jusqu’à fin 2024, avec une réduction fiscale moindre depuis janvier 2023 dans sa version actuelle, et un nouveau dispositif, le Pinel + , a été créé pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’un taux plein, sous réserve de respecter, entre autres, des critères élevés de performance énergétique.
Interrogé récemment par le média BFM TV, Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment, n’a caché pas ses inquiétudes : « Le logement collectif s’enfonce inexorablement, lentement mais sûrement, dans une crise profonde, et on le voit encore plus au travers des chiffres de la commercialisation ».
Lors d’une conférence de presse en octobre 2022, Grégory Monod dénonçait déjà une « crise inévitable », au moment-même où le gouvernement votait le projet de loi de finances pour 2023. En cause selon les professionnels, l’absence de soutien au logement neuf, la ponction de 300 M€ sur Action Logement, la stagnation du budget de MaPrimRénov (qui sera finalement rehaussé de 2 Md€), la quotité du PTZ logement neuf réduite à 20% en zone B2 et C, contre 40% en zones A et B, et la fin de la tva à 5,5% pour les travaux induits.
Chute de la demande de logements neufs
La chronique d’une débâcle annoncée est aussi due au contexte inflationniste amorcé début 2022, qui s’est ensuite accéléré avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. Résultat, les coûts de matériaux s’envolent, quand il n’y a pas pénurie, ce qui entraîne des pénalités de retard, et les ménages emprunteurs font face à une remontée drastique des taux d’intérêts qui restreint leur pouvoir d’achat immobilier. Les emprunteurs ont perdu 20% de pouvoir d'achat depuis 2019 à cause de la hausse des taux d'intérêts. L’accès au crédit est par ailleurs entravé par la problématique de l’usure que la Banque de France a tardé à regarder en face, pour finalement décider la mensualisation au 1er février 2023 pour une période provisoire de six mois.
Dans le sillage de la baisse de l’offre, la demande se contracte. Les ménages sont frappés par le niveau élevé des prix, consécutif à l’augmentation des coûts des matériaux, et par le durcissement des conditions d’accès au crédit. Au dernier trimestre 2022, les annulations de réservation ont représenté plus de 20% du total, en grande partie à cause du dysfonctionnement de l’usure qui ne pouvait réagir à la hausse continue des taux d’intérêts en raison d'une révision trimestrielle.
Bon nombre de ménages réservent puis se désengagent, certains estimant simplement que le contexte n’est pas propice à un achat ou un investissement dans le neuf. Près d’un promoteur sur cinq se retrouve à devoir reporter le lancement de certaines opérations voire à y renoncer, faute d’acheteurs.