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Mensualisation du taux d’usure : le marché du crédit immobilier se débloque-t-il en février 2023 ?

Le taux d’usure est ajusté chaque mois depuis le 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mini-réforme de l’usure était très attendue des courtiers pour fluidifier un marché du crédit immobilier grippé depuis la mi-2022. Sera-t-elle efficace pour débloquer la situation ?

Baisse de la production de crédits immobiliers en 2022

Selon les chiffres de la Banque de France, la production de crédits immobiliers  accuse un repli de 3% en 2022 par rapport à 2021 qui avait été une année hors normes. L’encours des crédits est quant à lui en hausse de 5,3%. La performance est notable compte tenu des conditions d’accès au financement bancaire qui ont prévalu à partir de la mi-2022. Le renchérissement du loyer de l’argent a engendré un ralentissement de la demande : la production mensuelle est passée de 19,7 Mds€ à 16,7 Mds€ entre le premier et le second semestre 2022.

Mais la baisse d’activité n’est pas due seulement à la hausse des taux d’intérêts, en marche depuis le printemps dernier. La progression constante des taux a révélé le dysfonctionnement du système de l’usure, incapable de réagir à temps par rigidité réglementaire. Calculés à un rythme trimestriel, les taux d’usure se sont avérés inadaptés à la réalité du terrain, ce qui a provoqué un blocage du marché. L’engagement des courtiers auprès de la Banque de France aura finalement payé. Le 20 janvier dernier, l’institution a décidé de mensualiser les taux d’usure pour six mois à compter du 1er février 2023.

Taux d’usure mensuel : fluidifier l’accès au crédit

Le taux maximum légal pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus passe ainsi de 3,58% à 3,79%. La mensualisation du taux d’usure rend-elle le crédit immobilier plus fluide ?

Il est encore trop tôt pour l'affirmer, mais les derniers chiffres de la production de crédits indiquent qu’il était temps d’agir. En janvier 2023, 14,5 Mds€ de prêts immobiliers ont été distribués, soit une chute de 40% par rapport à janvier 2022 et un niveau inédit depuis 2016, année où les taux ont engagé leur descente historique. Sans être la mesure miracle, la révision mensuelle des taux d’usure va permettre de huiler les rouages, au moins jusqu’à fin juin. Un excès d’optimisme ?

Les taux de crédit immobilier continuent de grimper en février 2023, atteignant en moyenne 2,80% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Les pronostics donnent des valeurs autour de 3,50% à l’horizon du mois de juin et à 4% à la fin 2023.

L’accès au crédit immobilier va rester difficile en 2023 malgré l’ajustement mensuel de l’usure. Certaines banques n’ont pas encore retrouvé de profitabilité sur les nouveaux prêts et verrouillent l’accès au crédit, leurs barèmes étant supérieurs à l’usure. D’autres affichent des taux au-delà de 3% sur toutes les durées, pouvant même outrepasser 3,67% sur 25 ans, soit un taux très proche de l’usure (3,79%), ce qui rend impossible l’intégration de tous les autres frais liés à l’obtention du crédit.

De quelques jours en début de trimestre, on est passé à quelques jours en début de mois pour espérer décrocher son financement avant la prochaine hausse des taux d’emprunt. Une des solutions pour réduire le recours à l’emprunt classique peut être de casser son plan épargne logement, si tant est que le PEL ait été ouvert après août 2016 pour bénéficier d’un taux préférentiel de 2,20% sur une partie du montant de l’opération.

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Patrick Cuvelier