Les taux des crédits immobiliers n'en finissent pas de grimper à la faveur d'un contexte monétaire impacté par la guerre en Ukraine, même si le niveau permet de s'endetter à bon compte en vertu d'une inflation élevée. Pourtant, l'accès au financement immobilier devient de plus en plus compliqué pour les ménages français pour cause du seuil de l’usure, dont le rôle protecteur est aujourd'hui devenu un frein récurrent. Le robinet du crédit se ferme inexorablement, alors que banques et courtiers ne cessent de plaider pour une réforme rapide de l'usure.
Des taux d’emprunt au-delà de 2%
La hausse des taux d'intérêt continue sa progression en juillet 2022, elle est même ininterrompue depuis février dernier. En l'espace de quelques mois, les taux moyens ont gagné 65 points de base. On s'endette actuellement autour de 1,70% (hors assurance et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans, autour de 1,45% sur 15 ans et autour de 2% sur 25 ans.
Cela concerne les bons dossiers. Les meilleurs profils peuvent espérer des décotes à la marge, mais bien loin des valeurs observées fin 2021. À l'époque, plus de la moitié des emprunteurs pouvaient décrocher un taux inférieur à 1% sur 20 ans. Selon l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen toutes durées confondues a atteint son plancher en décembre dernier à 1,03%. Mais pour la plupart des candidats, le taux proposé est proche de 2% voire outrepasse ce seuil symbolique.
La lente décrue des taux entamée début 2016 a facilité l'accès au financement immobilier au plus grand nombre, l'acmé ayant été atteint en 2021 avec plus de 1,2 millions de transactions et 257 milliards d'euros distribués par les banques. 2022 s'est engagée sur une dynamique similaire. Le contexte géopolitique bouleverse la donne. Sous l'effet de la guerre en Ukraine, l'inflation s'envole (+5,8% sur un an à fin juin en France, 8,5% en zone euro) et les taux obligataires oscillent désormais autour de 2%.
Des taux dans la norme ?
Pour le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, les taux d'intérêt actuels renouent avec des niveaux plus normaux. Les années entre 2000 et 2015 nous avaient habitués à des valeurs entre 2% et 3%, voire 5%, plutôt qu'aux taux exceptionnellement bas observés ces trois dernières années. Le faible niveau de l'inflation et les rendements planchers de l'OAT 10 ans (sous 0% durant plusieurs mois en 2021) expliquaient ces conditions d'emprunt hyper favorables.
Un simple retour à la normale, donc. En soi, un taux à 2% n'est pas un frein au financement immobilier. Dans un contexte de dérive inflationniste, on s'endette même à bon compte, pour autant que les salaires suivent la même progression que l'indice des prix à la consommation, ce qui n'est évidemment pas le cas.
Selon la Dares (Direction de l'animation de la recherche, des études et statistiques), organisme qui dépend du ministère du Travail, l’indice du salaire mensuel de base (SMB) de l’ensemble des salariés du secteur privé a gagné +1,1 % au cours du 1er trimestre 2022, et +2,3 % sur un an. Une indexation insuffisante pour préserver le pouvoir d'achat. Seuls les emprunteurs qui ont la chance de voir leurs revenus augmenter significativement ne sont pas pénalisés par l'envolée de l'inflation.
L'usure, toujours l'usure !
À 2% d'intérêts, le crédit immobilier reste bon marché. Les ménages profitent toujours de taux performants pour financer leurs projets immobiliers. Les professionnels tablent néanmoins sur des valeurs autour de 3% en fin d'année. Une remontée inexorable face à l'enlisement de la guerre en Ukraine qui va creuser davantage l’inflation et le rehaussement prochain des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne.
Pourtant, ce ne sont pas les taux qui causent problème mais l'usure, de nouveau incriminée dans l'accès au crédit immobilier. Les taux maximum légaux sont devenus facteurs de blocage en raison d'une méthode de calcul obsolète que les courtiers ne cessent de dénoncer depuis des semaines, pour ne pas dire des années, réclamant une réforme de toute urgence.
Pour le troisième trimestre 2022, le taux d'usure sur les durées de 20 ans et plus a été relevé de 17 points, passant de 2,40% à 2,57%. Trop juste quand il faut intégrer tous les frais annexes avec un taux brut de 2%, a fortiori au-delà de 2%.
Les intermédiaires tirent la sonnette d'alarme, aujourd'hui comme hier, car la problématique de l'usure n'est pas nouvelle, mais elle prend actuellement une tournure plus pénalisante pour toute la chaîne du crédit immobilier, des emprunteurs aux banques en passant par les courtiers dont certains sont prêts à des efforts commerciaux ultimes pour aider leurs clients à décrocher le financement.
Alors qu'elles ne peuvent répercuter l'intégralité de l'évolution monétaire en raison du bornage du crédit par l'usure, les banques réagissent à leur manière. Un établissement a décidé d'appliquer un taux unique de 2,10% quels que soient le profil et la durée. Une autre grande enseigne affiche un taux à 2,42% sur 20 ans pour les 5 premiers déciles de revenus, autant dire qu'il est impossible de respecter une usure à 2,57%, la loi Lemoine ayant par ailleurs renchéri le coût de l’assurance emprunteur..
Est-ce une façon de répliquer à l'immobilisme des pouvoirs publics en matière d'usure ? Le robinet du crédit se referme brutalement pour bon nombre de ménages, même solvables, et le déni de réalité des autorités financières sur la problématique de l'usure apparaît de plus en plus criant.