Le marché immobilier est en pleine crise, entre la progression incessante des taux d’emprunt et la rigidité de la réglementation de l’usure. La Banque Centrale Européenne porte un coup supplémentaire en rehaussant de nouveau son taux de refinancement. Le crédit est toujours plus cher, et les effets de la mensualisation du taux d’usure seront tardifs. Certains courtiers réclament que l’assurance emprunteur soit sortie du TAEG, afin de continuer à desserrer l’étau autour du crédit immobilier.
Nouveau hausse des taux de la BCE
Pour la sixième fois depuis fin juillet 2022, la Banque Centrale Européenne augmente ses principaux taux directeurs, notamment le taux de refinancement qui passe de 3% à 3,5%. L’institution continue d’appliquer la politique de resserrement monétaire amorcée à la mi-2022 dans la perspective de ramener l’inflation à son objectif de 2% au plus tôt.
En rehaussant le loyer de l’argent, la BCE souhaite ralentir le recours au crédit, notamment le crédit à la consommation, premier touché par ce durcissement. Le but est de prévenir le cercle vicieux prix-salaires, la hausse des premiers contribuant à celle des seconds et vice-versa. Si les ménages ne consomment plus de biens d’équipement et de services, les producteurs ne seront pas tentés d’augmenter leurs prix.
La décision de la BCE a bien entendu un impact fort sur le crédit immobilier. La remontée des taux d’emprunt est en lien direct avec le coût des liquidités pour les banques commerciales. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans excède les 3%. L’état des lieux du crédit immobilier en mars 2023 est inquiétant : le pouvoir d’achat immobilier des ménages français perd 15% en moyenne par rapport à décembre 2021 et la production de crédits se contracte de plus de 20% sur un an à fin février.
Une baisse des prix de l’immobilier est nécessaire en 2023, mais elle doit aussi être accompagnée par des changements structurels dans la distribution des crédits.
Sortir l’assurance emprunteur du TAEG
La mensualisation du taux d’usure en février 2023 est certes utile pour éviter que le marché immobilier ne se grippe davantage mais elle arrive un peu tard. Les courtiers estiment que l’accès au crédit immobilier sera plus facile à la fin du premier semestre 2023, quand les coûts de refinancement des banques de détail seront stabilisés.
Malgré un taux d’usure révisé chaque mois plutôt que chaque trimestre (mesure provisoire jusqu’au 1er juillet 2023), la marge de manœuvre reste temporaire et réduite dans un contexte de remontée des taux continuelle, cette dernière ayant par ailleurs l’effet pervers d’alimenter la hausse de l’usure.
Le logement est le premier poste de dépense des foyers français. Accéder à la propriété est une priorité pour une majorité d’entre eux, pour acquérir sa résidence principale ou pour compléter ses revenus à la retraite grâce à un investissement locatif. Mais les difficultés pour obtenir un crédit immobilier douche les meilleures intentions, notamment celles des primo-accédants, pénalisés par les normes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et par un apport personnel souvent défaillant.
Entre taux d’usure qui augmente tous les mois et taux d’emprunt en hausse perpétuelle, le marché est dans l’impasse. Pourtant, des solutions existent, comme de sortir l’assurance emprunteur du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), une revendication de longue date des courtiers. Dans une tribune au média L’Agefi, Christelle Molin-Mabille, présidente de la CNCEF (Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers), propose de désolidariser le taux d’assurance (TAEA) du TAEG, ce qui permettrait aux emprunteurs de plus de 45 ans et à ceux qui ont des problèmes de santé de ne pas être exclus du crédit en raison de la cherté de l’assurance.
Les banques doivent aussi utiliser à bon escient la marge de flexibilité offerte par le régulateur dans l’application des normes d’octroi. Autre suggestion, destinée spécifiquement aux investisseurs, réviser la prise en compte des revenus locatifs dans le taux d’endettement et rétablir le calcul différentiel banni par le régulateur depuis janvier 2022.