logo simulassur blanc

Augmentez votre chiffre d'affaires

Devenir partenaire

Hausse des taux et usure au T3 2022 : les ménages privés de crédit immobilier

Les taux d'emprunt sont toujours attractifs malgré leur sensible remontée, mais le niveau de l'usure ne permet pas de contracter un crédit immobilier quand bien même la limite du taux d'endettement ne serait pas dépassée. Une situation ubuesque qui bloque le marché sans pour autant inquiéter les autorités financières, contrairement aux courtiers, victimes eux aussi de cette absurdité.

Blocage du marché immobilier

Le taux d'usure, c'est-à-dire le taux maximum légal auquel les banques peuvent prêter, se situe actuellement à 2,57% pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus, contre 2,40% au trimestre précédent. 17 points additionnels qui auraient dû constituer une soupape pour de nombreux candidats à l'emprunt, empêchés quelques semaines auparavant par un TAEG légèrement supérieur à l'usure.

Encore raté ! Face à une remontée sans répit des taux d'intérêt, l'accès au crédit immobilier se resserre inexorablement et prive les ménages français de leur rêve immobilier. En cause, une usure en totale inadéquation avec la réalité du terrain. Ce ne sont pas les taux d'emprunt qui posent problème, mais la réglementation sur l'usure qui, sous couvert de protéger les consommateurs de pratiques bancaires abusives, se révèle être le frein principal à l'accès à la propriété.

Résultat, les refus augmentent et dans des proportions inquiétantes. Selon le courtier Pretto, près de 20% des demandes sont aujourd'hui recalées, à commencer par celles émanant des ménages modestes, qui touchent moins de 3 000€ de revenus mensuels. Un tiers d'entre eux se voit refuser son crédit, contre 13% pour les foyers qui gagnent plus de 5 000€ par mois.

Le courtier a analysé plus d'un million de demandes de crédit passées par ses services, ayant obtenu un accord des banques en 2021. Il a ensuite simulé des mêmes dossiers sur la base d'un taux d'intérêt moyen à 1,60% sur 20 ans en juin 2022. Désormais, près d’un dossier sur cinq est victime de l’effet ciseaux, alors que le taux d’endettement respecte la limite des 35%.

Des taux d'emprunt toujours attractifs, mais...

À 1,60% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), le taux d'intérêt sur 20 ans reste performant et renoue avec le niveau observé en 2017. On peut toujours s'endetter à bon compte, car, au regard d'une inflation à 5.8% sur un an fin juin, les taux réels sont négatifs. Les valeurs sont loin du plancher historique affiché fin 2021, époque où il était courant d'emprunter sous la barre symbolique de 1%, mais on a vite oublié, après trois années de reflux constant, que les taux sont habituellement au-dessus de 2%, voire près des 3%.

Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a d'ailleurs indiqué fin juin que ce mouvement haussier des taux d'intérêt est un retour à la normale et a opposé un démenti au constat alarmiste des courtiers sur le marché immobilier, balayant tout effet d'exclusion désormais associé au taux d'usure.

Selon la BdF, une majorité de prêts sont consentis à un niveau encore inférieur de 50 points de base au taux d'usure, une marge qui se voudrait suffisante pour intégrer tous les frais relatifs à l'obtention du prêt, en sus des intérêts.

Son de cloche différent du côté des intermédiaires en crédit qui parviennent de moins en moins à faire passer les dossiers de leurs clients auprès des banques, en dépit de leurs efforts commerciaux, quand ils ne sont pas tout bonnement évincés de certaines banques. Entre le moment où la demande est posée et la réponse bancaire, il s'écoule plusieurs semaines. Dans l’intervalle, les taux augmentent, passant de 1,45% en moyenne en avril dernier à près de 2% en juillet sur la durée classique de 20 ans. Un écart abyssal compte tenu de l'usure dont la progression n'est pas significative. Plus le dossier traîne, plus les taux grimpent, et plus les chances de décrocher un crédit s'amenuisent.

Autre élément qui pèse dans la balance : l’augmentation des tarifs en assurance emprunteur depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine le 1er juin 2022. Le phénomène pourrait prendre de l’ampleur avec la généralisation de la résiliation à tout moment le 1er septembre prochain. On parle de 40% de hausse pour les profils habituellement abonnés aux tarifs les plus bas, comme les jeunes actifs en bonne santé.

Pas de réforme de l'usure en vue

Les banques ne sont plus incitées à prêter. Entre la remontée des taux et la stagnation de l'usure pour trois mois, elles ne peuvent plus dégager une marge suffisante. Bon nombre d'entre elles pratiquent désormais des taux à 2% voire supérieurs. Une politique haussière classique en période estivale dans le but de ralentir la demande, alors que les effectifs manquent en raison des congés. Il faut pourtant mettre les choses en perspective et souligner le caractère absurde d'une telle situation. En ajoutant les frais de dossier, la garantie, les éventuels frais de courtage et l'assurance emprunteur, l'équation d'un TAEG sous l'usure est devenue impossible.

Malgré les appels des courtiers et même des banques à revoir au plus vite la méthodologie de calcul des taux légaux, les autorités financières préfèrent le statu quo et n’envisagent aucune réforme de l’usure. Alors que le gouvernement tente de faire passer son projet de loi sur le pouvoir d'achat, il oublie que le logement est une des préoccupations majeures des ménages français, et que l'accès à la propriété via le crédit constitue un levier de soutien. 

Le logement est par nature une dépense contrainte. En fermant les yeux sur la problématique de l'usure, l'État condamne des milliers de foyers à rester locataires et à assumer des loyers inévitablement tirés vers le haut (dans la limite de 3,5% en 2022, et après ?), plutôt que d'emprunter à taux fixe, ce qui permet de figer dans le temps une annuité et un budget constant au titre du logement.

Simulassur

Augmentez votre chiffre d'affaires avec l'Assurance de Prêt

Devenir partenaire

Avis

Ingénieurie Concept Finance

L'outil SimulAssur est un appoint indispensable lors de mes entretiens.

Patrick Cuvelier